по состоянию на 25 января 2005 года

<<< Главная страница | < Назад

Лизинг недвижимости в Республике Беларусь

Согласно п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Республики Беларусь к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам также приравниваются предприятие в целом как имущественный комплекс, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, суда плавания «река – море», космические объекты. Законодательными актами к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Из всего перечисленного не может быть предметом лизинга земля, ее недра, другие природные объекты, жилые здания и помещения, их часть, а также незавершенное строительство. Продавцом недвижимости может выступать любое правоспособное лицо – собственник или уполномоченный собственником субъект. Во всех случаях необходимо убедиться в легальности действий продавца по отчуждению недвижимости. Особая внимательность требуется при покупке государственного имущества.

Сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации. Не соответствующие требованиям законодательства сделки (в т.ч. незарегистрированный лизинг недвижимости) недействительны (ничтожны).

В соответствии с постановлением Министерства экономики Республики Беларусь, Министерства финансов Республики Беларусь, Министерства статистики и анализа Республики Беларусь, Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 24 января 2003 г. № 33/10/15/1 27 февраля 2003 г. вступили в силу изменения, внесенные в Положение о начислении амортизации основных средств и нематериальных активов, утвержденное постановлением названных министерств от 23 ноября 2001 г. № 187/110/96/18. До этого момента амортизация зданий, сооружений и передаточных устройств, применяемая в договорах лизинга, не ограничивалась. Прежний порядок начисления амортизации (без ограничения) сохраняется только для договоров, прошедших регистрацию до указанной даты. Все договора, зарегистрированные позднее 26 февраля 2003 г., должны предусматривать начисление амортизации исходя из новых требований. Например, здания высокой капитальности не могут быть амортизированы полностью менее чем за 10 лет, особо капитальные – 16 лет, средней капитальности – 3 года. Применение этой нормы на практике выявило ее несовершенство, поэтому в данный момент предполагается внести в нее определенные коррективы, касающиеся зданий, имеющих значительный срок эксплуатации. Пока же привлекательность сделок лизинга недвижимости для отдельных категорий лизингополучателей уменьшилась.

Срок лизинга недвижимости в Республике Беларусь практически не может перешагнуть рубеж в 6 лет из-за особенностей кредитования. Между сроком полной амортизации особенно привлекательных объектов недвижимости – новых современных зданий и помещений – и сроком полной амортизации таких объектов образовался временной разрыв как минимум в 4 года. Разницу между начисленной по договору амортизацией и стоимостью объекта лизинга придется покрывать за счет прибыли. Такое изменение положения невыгодно в первую очередь тем субъектам, которые были способны использовать налоговый щит лизинга на все 100 %, не создавая себе при этом проблем с себестоимостью и ценообразованием.

Сделки лизинга зданий и помещений, расположенных на территории Республики Беларусь, часто имеют международный характер. Дело в том, что собственниками таких объектов могут быть резиденты иных государств. Часть подобных сделок может подпасть под юрисдикцию международного законодательства о лизинге, которое несколько отличается от белорусского. Однако следует помнить, что вопросы налогообложения и бухучета международные лизинговые конвенции (многосторонние договоры) не регулируют. Налогообложение подобных сделок регулируется в т.ч. международными договорами Республики Беларусь об избежании двойного налогообложения. Однако в большинстве случаев одновременно с начислением каждого платежа в пользу нерезидента лизингополучатель обязан перечислить налог на доходы и НДС в установленные законодательством сроки. Размер налога на доходы можно снизить, представив в налоговую инспекцию документы, подтверждающие расходы лизингодателя – нерезидента Республики Беларусь по приобретению объекта лизинга. Однако конкретных установок для таких особых случаев законодательство не содержит.

Недвижимый объект лизинга должен использоваться в соответствии с законодательством и условиями договора. Пока здание или помещение является объектом лизинга, его нельзя передать в безвозмездное пользование другому лицу. Недопустимо также, чтобы объект не использовался лизингополучателем какую-либо значительную часть срока лизинга, если это не связано с ремонтными работами.

Экономика лизинга несложная. Обычно весь платеж, за исключением выкупной стоимости, относится на затраты (как было отмечено выше, это не всегда возможно при лизинге недвижимости). НДС, уплаченный лизингодателем при покупке основного средства единовременно, возмещается лизингополучателем частями в размере менее ¹/₁₂ от полной суммы и подлежит вычету. В балансе предприятия-лизингополучателя одновременно появляется актив, используемый в коммерческой деятельности, и обязательство по его оплате. Это существенное отличие лизинга от аренды, где никакого актива не появляется. Например, действующие арендные расценки для офисов – 10–20 долл. США за 1 м² без коммунальных платежей. При продаже рыночная стоимость квадратного метра офисной площади составляет 450–600 долл. США за 1 м². Налог на недвижимость и платеж за землю могут составлять до 10 % от стоимости аренды. Остальные 90 % – амортизация и доход арендатора. Получается, что арендатор каждые 3,5–5 лет оплачивает арендодателю полную рыночную стоимость арендуемого помещения, не получая взамен права собственности на помещение. Прямо противоположная ситуация с лизингом. Как только расчеты закончены, объект из разряда экономической собственности арендатора переходит в разряд юридической собственности.

В данном случае лизинг можно рассматривать как вложение капитала, а аренду – нет.

По правилам эффективной экономики финансовый арендатор должен заплатить за свою собственность сумму большую, чем текущая стоимость объекта. Надбавка – цена услуги лизинга. Она определяется суммой процентных платежей плюс НДС. Некоторым экономистам кажется, что банковский кредит всегда выгоднее, поскольку там сумма НДС отсутствует. Так ли это? Если потребитель является плательщиком НДС, то для погашения обязательств по кредиту или лизингу ему необходима выручка (причем облагаемая НДС). И не так уж важно, кто зачтет этот НДС – лизингодатель или налоговые органы (в случае банковского кредитования).

Сумма процентных платежей исчисляется исходя из процентной ставки и графика погашения основного долга. Как правило, применяется метод минимальных платежей: сумма процентных платежей = годовая процентная ставка / 360 Ч остаток долга Ч период в днях между платежами.

Процентная арендная ставка превышает кредитную, определяется главным образом в процессе переговоров и может значительно отличаться от средней рыночной ставки.

В США в 2000 г. средняя ставка на заемный капитал составляла 6,4 %, а средняя арендная ставка – 10,3 %, соответственно средний спрэд (маржа) арендодателей – 3,9 %. В 2001 г. ситуация незначительно изменилась: 5,3 %, 9,4 % и 4,1 % соответственно. При этом верхняя известная граница арендных ставок – 21 %. В отдельных же случаях, по заверениям самих американцев, может быть даже 40 % годовых.

Отечественная практика несколько иная. Если в контракте указана ставка n % годовых, то это может обернуться чем угодно, например: «подарком», как в 1991–1994 гг., 1996–1999 гг., когда инфляционная ставка опережала лизинговую; тяжелым бременем, как в 1995, 2000–2003 гг., когда курс белорусского рубля реально повышался несмотря на номинальную стабилизацию или девальвацию; обоюдовыгодной сделкой, как со II полугодия 2003 г., когда лизинговые ставки стали приближаться к коэффициенту изменения стоимости основных средств. Ожидается, что для зданий этот коэффициент за 2003 г. составит 32–35 %. Сегодня годовые ставки лизинга понизились до 38 %. Можно сказать, что в текущий момент здесь сложился удовлетворительный баланс интересов сторон лизинга.

К сожалению, статистика лизинга в Республике Беларусь не формируется, поэтому увидеть лизинг белорусской недвижимости в достоверных цифрах не представляется возможным. Однако можно предполагать с большой степенью вероятности, что средний спрэд белорусского лизинга недвижимости составляет не более 4,5 %.

ЕВГЕНИЙ МИНОВИЧ,

директор ОДО «Лизинг»

 

 

<<< Главная страница | < Назад

pravo.kulichki.ru ::: pravo.kulichki.com ::: pravo.kulichki.net

2004-2015 Республика Беларусь