по состоянию на 25 января 2005 года

<<< Главная страница | < Назад

О ПРИЗНАНИИ НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНЫМ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

Если договор об отчуждении имущества подлежит регистрации, право собственности возникает в момент регистрации.

Надзорная коллегия ВХС РБ рассмотрела заявление ООО "Л" о пересмотре в порядке надзора состоявшихся судебных актов по делу по иску ООО "Л" к ЗАО "Е" о признании договора купли-продажи недвижимости недействительным.

Решением хозяйственного суда Минской области от 09.11.1998г. истцу в удовлетворении иска отказано.

Постановлением председателя этого же суда от 06.04.1999г. решение оставлено без изменения.

Истец просит отменить судебные акты, ссылаясь на несоответствие изложенных в них выводов фактическим обстоятельствам и материалам дела на неправильную оценку доказательств и на нарушение надзорной инстанцией норм процессуального законодательства.

Исследовав доводы истца и материалы дела, надзорная коллегия ВХС РБ установила.

25.07.1994г. БРТИ г. Минска зарегистрировало на праве собственности за ООО "Л" домовладение в г. Минске. Согласно заключению по экспертной оценке стоимости неденежного вклада, вносимого в уставный фонд ООО "Л", стоимость строения оценена в 2.499.455.600 руб.

Решением собрания участников ООО "Л" от 05.03.1998г. было постановлено продать вышеуказанное строение ответчику в целях погашения образовавшейся перед ЗАО "Е" задолженности. Директору ООО "Л", гражданину К. было поручено подготовить соответствующие документы.

Как явствует из материалов дела, между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи № 11557, датированный 05.03.1998г. Этим же днем датирован акт приемки-передачи основных средств - части административного здания в осях 1-2 АВ, площадью 1349 м² в г. Минске.

Впоследствии на счет истца от ЗАО “Е” 22.05.1998г. и 04.06.1998г. были перечислены денежные средств с указанием платежных документах обоснования платежа - согласно договору № 11557 от 05.03.1998г..

Выяснив обстоятельства перечисления денежных средств и получив из БРТИ г. Минска уведомление № 01-6/2798 от 26.06.1998г. о переоформлении права собственности на упомянутый объект недвижимости на ЗАО "Е", истец обратился в хозяйственный суд с иском о признании договора купли-продажи № 11557 недействительным. В обоснование иска истец ссылался на оформление договора не 05.03.1998г., а позднее, когда право подписания договоров у гражданина К. отсутствовало, так как он был уволен с должности директора ООО "Л" с 10.03.1998г. Кроме этого истец указывал, что после проверки взаиморасчетов с ЗАО "Е" общее собрание участников ООО "Л" решило отказаться от отчуждения здания и 25.03.1998 было принято решение об отмене предыдущего решения от 05.03.1998г. Истец считает акт приемки-передачи здания, датированный 05.03.1998г., подложным, так как учиненная на нем подпись одного из учредителей ООО "Л" является поддельной. Истец считает действия БРТИ г. Минска по переоформлению права собственности на здание не соответствующим законодательству, так как были произведены без ведома ООО "Л" и при отсутствии подлинных правоустанавливаюших документов на здание, до настоящего времени находящихся у истца.

При отказе в удовлетворении искового требования суд первой инстанции в решении от 09.11.1998г. указал, что факт оформления договора купли-продажи не той датой, которая указана в самом договоре, не имеет существенного значения для разрешения спора, потому как волеизъявление собственника на отчуждение здания в пользу ЗАО “Е” было выражено в решении компетентного коллективного органа управления (общего собрания участников ООО “Л”) от 05.03.1998г.

Действия регистрирующего органа (БРТИ) по переоформлению права собственности на спорное строение судом признаны правомерными.

В подтверждение осуществления истцом действий по реализации договора купли-продажи суд в решении привел доказательства о переоформлении телефонного номера на ЗАО "Е" и о вывозе имущества ООО "Л" из здания.

Надзорная инстанция хозяйственного суда Минской области в постановлении от 06.04.1999г. сочла выводы суда первой инстанции обоснованными. Вместе с тем, в надзорном постановлении дана оценка тем обстоятельствам и документам, которые не были предметом исследования в суде первой инстанции. Так, надзорной инстанцией оценены арендные правоотношения ООО "Л" с ЗАО "Е", дана оценка аудиторской проверки финансово-хозяйственной деятельности ООО "Л", было истребовано из УЭП ГУВД Мингорисполкома и подвергнуто исследованию отказное производство № 2/99 по заявлению директора ООО "Л" в отношении незаконной продажи здания, а также дана оценка заключениям почерковедческой экспертизы.

Оценив доводы заявителя, исследовав материалы дела, надзорная коллегия не находит оснований для отмены состоявшихся судебных постановлений исходя из следующего.

Как видно из искового заявления, ООО "Л" иск заявлен о признании недействительным договора № 11557 от 05.03.1998г. купли-продажи части здания, заключенного ООО “Л" и ЗАО "Е". В исковом заявлении истец называет единственное основание для признания недействительным договора - подписание договора лицом, не уполномоченным на совершение сделки, а именно: подписание договора гражданином К. после увольнения с должности директора (после 10.03.1998г.). Доказательств, прямо указывающих на подписание договора гражданином К. не 05.03.1998г., а в другое время, истцом не представлено.

В то же время в материалах дела имеется договор № 11557, датированный 05.03.1998г. с подписью и печатью истца, протокол собрания участников ООО "Л" от 05.03.1998г., наличие которого не подвергается сомнению, из которого видно, что собранием принято решение о продаже здания ЗАО "Е", акт приема-передачи основных средств от 05.03.1999г., акт ввода в эксплуатацию основных средств от 10.03.1998г. Косвенные доказательства, на которые ссылается истец, не опровергают факт подписания договора 05.03.1998г.

То обстоятельство, что стоимость приобретенного здания не отражена в расчете налога на недвижимость за второй квартал, не влияет на действительность или недействительность договора, подписанного представителями сторон.

Из содержания статьи 1 Закона РБ "О налоге на недвижимость" усматривается, что плательщиками данного налога являются юридические лица, имущество которых принадлежит им на праве собственности. Согласно части второй статьи 138 ГК РБ право собственности на вещь, договор отчуждения которой подлежит регистрации, возникает в момент регистрации. В данном случае, несмотря на наличие в пункте 3.3 договора указания о возникновении права собственности с момента подписания договора и то, что с этого времени ЗАО "Е" является носителем права собственности, право собственности на проданное здание возникло с момента государственной регистрации договора купли-продажи (т.е. с 19.06.1998г.). При таких обстоятельствах вывод истца о необходимости отражения стоимости здания в балансе и расчете налога на недвижимость за второй квартал 1998 года не вытекает из требований законодательства и фактических обстоятельств дела.

В этой связи вывод суда первой инстанции о том, что доводы истца основаны на предположениях, обоснован, поскольку они не подтверждены надлежащими доказательствами.

Не может влиять на действительность договора наличие технического паспорта и другой документации у истца, время обращения в БРТИ с просьбой о регистрации договора, наличие договоров аренды с другими субъектами хозяйствования.

Данные действия и обстоятельства только отражают ход исполнения сторонами обязательств по договору и прямо не указывают на подписание договора гражданином К. после увольнения с должности директора ООО "Л". Факт подписания (или не подписания) акта приема-передачи, датированного 05.03.1998г. техническим директором также не может влиять на действительность договора купли-продажи, так как акт приема-передачи является следствием заключения договора. В этой связи истребование надзорной инстанцией хозяйственного суда области в УЭП ГУВД Мингорисполкома материалов отказного производства и ссылки на справку повторного экспертного заключения от 15.03.1998г. не могут быть признаны достаточными для отмены состоявшихся судебных постановлений.

В соответствии со статьей 31 ХПК РБ каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений. В данном случае суд первой инстанции правомерно отказал в иске, так как истец не доказал своих исковых требований и представленные им косвенные доказательства не опровергают наличия волеизъявления собственника здания на отчуждение его ответчику и подписания договора в день принятия собранием учредителей решения об отчуждении, т.е. 05.03.1998г.

Учитывая изложенное выше надзорная коллегия ВХС РБ постановила:

Решение хозяйственного суда Минской области от 09.11.1998г. и постановление председателя хозяйственного суда от 06.04.1999г. по делу оставить без изменения, а заявление истца - без удовлетворения.

 

 

<<< Главная страница | < Назад

pravo.kulichki.ru ::: pravo.kulichki.com ::: pravo.kulichki.net

2004-2015 Республика Беларусь