по состоянию на 25 января 2005 года

<<< Главная страница | < Назад

 

Комментарий составителей: часть 3 статьи 585 ГК РБ устанавливает, что размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законодательством могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а так же для отдельных видов имущества.

 

О РАСТОРЖЕНИИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

 

Изменение размеров арендной платы производится по соглашению сторон. Размеры арендной платы подлежат досрочному пересмотру по требованию одной из сторон в случаях изменения устанавливаемых централизованно цен и тарифов и в других случаях, предусмотренных законодательными актами. В случае разногласий размеры платы могут стать предметом спора и оценки в суде.

Надзорная коллегия ВХС РБ рассмотрела заявление ответчика, в котором сторона просила пересмотреть состоявшиеся судебные акты по иску МАП “А” к ЗАО “Т” о расторжении договора аренды нежилого помещения.

Хозяйственный суд Минской области решением от 22.01.1998г. удовлетворил исковые требования и расторг договор аренды нежилого помещения № 58 от 16.03.1993г. в связи с нарушением арендатором условий договора по уплате арендной платы.

Постановлением председателя хозяйственного суда от 20.04.1998г. решение оставлено без изменения.

Ответчик просит отменить состоявшиеся судебные решения, как не ответствующие фактическим обстоятельствам дела.

Решение и надзорное постановление суда подлежат отмене по следующим основаниям.

В соответствии с заключенным договором № 58 от 16.03.1993г. МАП “А” сдало в аренду ЗАО “Т” нежилое помещение общей площадью 879 кв. м для использования под магазин на срок с 01.04.1993г. по 01.04.2003г. со ставкой арендной платы согласно приложению.

В соответствии с пунктом 6 договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно. Пункт 13 договора предусматривает, что при введении в действие новых законодательных актов, влекущих изменение ставок арендной платы, эксплуатационных расходов, тарифов за коммунальные услуги, налогов, арендодатель имеет право в одностороннем порядке вносить соответствующие изменения в настоящий договор. Все изменения и дополнения к договору производятся только в письменном виде.

Судебными инстанциями установлено, что истец письмом № 566 от 03.12.1996г.  уведомил ответчика об установлении арендной платы из расчета 5 долларов США за 1 кв. м. на основании указа Президента РБ от 21.08.1996г. № 302 "О порядке определения минимальных ставок арендной платы за помещения в административных зданиях и сооружениях, находящихся в государственной собственности" и решения Мингорисполкома от 27.06.1996г. № 444 "О совершенствовании организации работ по сдаче в аренду нежилых помещений". Истец применил коэффициент месторасположения здания 4-ой зоны - 0,7. Ответчик не согласился с применением коэффициента в размере 0,7 и производил оплату за арендованные помещения исходя из установленных истцом в одностороннем порядке ставок арендной платы и коэффициента 0,6. Данное обстоятельство расценено истцом как нарушение условий договора и послужило основанием для расторжения последнего.

Фактов невнесения арендной платы, а также нарушения помесячных сроков оплаты судом не установлено.

Истец указывает на занижение арендной платы, что принято судебными инстанциями во внимание.

Согласно статье 26 Закона "Об аренде" договор аренды может быть расторгнут по решению хозяйственного суда по требованию одной из сторон в случаях нарушения другой стороной условий договора.

Согласно статье 13 данного закона условия, сроки внесения и счета перечисления арендной платы определяются договором.

Статья 14 закона предусматривает изменение размеров арендной платы по соглашению сторон. Размеры арендной платы подлежат досрочному пересмотру по требованию одной из сторон в случаях изменения устанавливаемых централизованно цен и тарифов и в других случаях, предусмотренных законодательными актами (ст.13 закона). Из вышеприведенных норм Закона "Об аренде" следует, что изменение размеров арендной платы производится по соглашению сторон, а в случае разногласий они могут стать предметом спора и оценки в суде по отдельному спору.

Как усматривается из материалов дела, у сторон в части применения коэффициента имелись расхождения. О наличии спорных вопросов арендодатель указывает и в письме № 566 от 03.12.1996г., однако в установленном порядке они не решены.

Действительно, пункт 13 договора предоставил арендодателю право внесения изменения в размер арендной платы при введении в действие новых законодательных актов, влекущих изменение ставок арендной платы. Однако Указ Президента РБ от 21.08.1996г. № 302 “О порядке определения минимальных ставок арендной платы за помещения в административных зданиях и сооружениях, находящихся в государственной собственности” касается объектов государственной собственности. В нем указано о применении различных ставок в зависимости от целевого назначения здания, указывается коэффициент месторасположения зданий от 0,6 до 1,0, который устанавливается облисполкомами и Мингорисполкомом в зависимости от местонахождения здания.

Принятие Указа № 302 не предполагает его однозначного применения без учета целевого назначения помещения, он применяется и с учетом других актов. Действия истца также свидетельствуют об этом. Так, в письме от 03.12.1996г. за № 566 арендодатель устанавливает плату исходя из 7 долларов США, затем в другом письме за этим же номером и датой – 5 долларов США (л.д. 17, 154). Кроме того, имеется протокол заседания Республиканской комиссии по упорядочению использования административных зданий, сооружений, производственных площадей и других объектов государственной собственности от 30.10.1996г. № 22/1861, который послужил причиной разногласий. Решение Мингорисполкома №  444 касается предоставления в аренду служебных помещений коммунальной собственности.

Поскольку Указ Президента № 302 не указывает на однозначное его применение к данным субъектам правоотношений, из пункта 13 договора не следует его неукоснительное применение, стороны не разрешили спорные вопросы в установленном порядке, арендная плата арендатором производилась, у суда не было оснований расценивать действия арендатора как нарушение пункта 6 договора аренды в данной ситуации, в связи с чем отсутствуют основания для его расторжения.

Кроме того, договор аренды в пункте 3 содержит основания досрочного расторжения договора, ограничив при этом перечень оснований тремя нарушениями условий договора.

При указанных обстоятельствах исковые требования удовлетворению не подлежат.

Расходы по госпошлине, уплаченные по исковому заявлению, относятся на истца, на истца относятся и расходы по госпошлине, уплаченные по надзорным жалобам.

Надзорная коллегия ВХС РБ постановила:

Решение хозяйственного суда Минской области от 22.01.1998г. и постановление председателя суда от 20.04.1998г. по делу отменить.

В иске истцу отказать.

Взыскать с МАП “А” в пользу ЗАО "Т" 2.500.000 руб. расходов по госпошлине за подачу первичной и повторной надзорных жалоб.

Выдать приказ.

Поручить хозяйственному суду Минской области выдачу поворотного приказа на взыскание госпошлины уплаченной по исковому заявлению в соответствии с настоящим постановлением.

 

<<< Главная страница | < Назад

pravo.kulichki.ru ::: pravo.kulichki.com ::: pravo.kulichki.net

2004-2015 Республика Беларусь