по состоянию на 25 января 2005 года

<<< Главная страница | < Назад

Какую стоимость должен определять оценщик?

 

Николай Трифонов,

председатель Совета объединений оценщиков СНГ, президент Белорусского общества оценщиков, тел. 289-31-73

 

В статье рассматриваются основные концепции стоимости, необходимые для независимой оценки стоимости всех видов имущества (недвижимости, включая землю, здания и сооружения, оборудования, транспортных средств, товаров в обороте, нематериальных активов, основных фондов, предприятий в целом и др.), а также прав собственности, обязательств, ущерба и услуг в повседневной работе субъектов хозяйствования.

Что такое стоимость

Когда перед предприятием встает проблема оценки, лицо, принимающее решение по этому поводу (финансовый или генеральный директор, главный бухгалтер) не всегда ясно представляет, что именно предстоит сделать. Необходимо определить стоимость, но что это такое? Ответ оказывается не столь однозначным, как иногда думают многие участники рынка.

Никакой объект оценки (имущество, услуга и т.д.) в принципе не может обладать стоимостью только за счет своих внутренних свойств. Это наглядно демонстрируется повседневной практикой: внешние факторы, например, изменение моды, могут сделать вещь устаревшей и бесполезной, не затрагивая никоим образом ее внутренние характеристики. Тем не менее, для простоты иногда удобно принимать положение о некой абсолютной стоимости слагаемых объекта оценки.

Численную величину стоимости некоторого имущества можно определить:

1. как способность имущества быть обмененным на определенное количество другого имущества;
2. текущую стоимость будущих прав на получение дохода, вытекающего из прав собственности на оцениваемое имущество.

При оценке стоимость определяется в денежном выражении.

Основание оценки

В современной экономике используется много различных видов стоимости, каждому из которых соответствует собственное определение. Перечислим основные: рыночная стоимость, инвестиционная стоимость, ликвидационная стоимость, утилизационная стоимость, балансовая стоимость, восстановительная стоимость, заместительная стоимость, остаточная стоимость, таможенная стоимость, налоговая стоимость и т.д.

Выбор определения стоимости в процессе оценки всегда связан с ее целью, ведь оценка проводится с какой-либо конкретной целью. Это позволяет говорить об основании оценки, которое и включает в себя определение вида оцениваемой стоимости. Например, стоимость здания, определяемая для целей страхования от огня, будет отличаться по величине от стоимости этого же здания, определенной для целей залога в качестве обеспечения банковского кредита. При оценке для первого случая необходимо найти заместительную стоимость замещения строения, подверженного риску пожара, вне зависимости от того, какую цену можно получить за него на рынке. При оценке во втором случае необходимо определить способность имущества быть реализованным в краткий срок на рынке в случае прекращения выплат по кредиту. Таким образом, одно и то же имущество может иметь разные стоимости в зависимости от целей оценки (то есть в зависимости от использованного в процессе оценки определения стоимости, или основания оценки).

В целом основание оценки, которое является приказом для оценщика, и которое должен сформулировать заказчик, включает в себя взаимосвязанные цель оценки, вид определяемой стоимости и денежную единицу оценки, в которой определяется стоимость.

Понятие «рыночной стоимости»

Основным среди многочисленных оснований оценки является рыночная стоимость. В настоящее время наиболее авторитетным является определение Международного комитета по стандартам оценки и Европейской группы ассоциаций оценщиков, приведенное ниже.

Рыночная стоимость – это расчетная сумма, за которую имущество следует обменивать на дату оценки в коммерческой сделке после должного маркетинга между готовым купить покупателем и готовым продать продавцом, во время которой каждая сторона действовала компетентно, расчетливо и без принуждения.

В отличие от рыночной стоимости цена продажи представляет собой ту фактическую сумму средств, по которой имущество перешло из рук в руки. Цена продажи может существенно отличаться от рыночной стоимости. Например, продавец, которому необходимо сбыть с рук товар, может предложить покупателю нетипично выгодные условия финансирования (кредитование). С другой стороны, покупатель недвижимости уникального вида может согласиться заплатить за нее более высокую цену.

Исходя из вышесказанного, при применении для оценки сравнительного подхода поправки к стоимостям сравнимых продаж следует делать с обязательным учетом конкретных условий финансирования. Так, если типичным условием сделки на данном рынке является кредитование продавцом определенной части стоимости, то поправку на это обстоятельство производить не следует. В любом случае поправки не должны вноситься механически, но должны отражать реакцию рынка на условия финансирования.

Понятие «ликвидационной стоимости»

Иногда срок выставления объекта (экспозиции) на открытом рынке ограничен, он меньше типичного, необходимого для достижения рыночной стоимости. В то же время возможна ситуация, когда реализуемый объект не может быть использован по своему назначению. Наконец, возможно, что ни объект целиком, ни отдельные его составляющие не могут быть использованы по назначению. Во всех этих случаях определяется ликвидационная стоимость, подразделенная, в свою очередь, на три подвида.

Стоимость при вынужденной продаже – величина, равная денежной сумме, которая может быть получена от продажи имущества в сроки, недостаточные для проведения адекватного маркетинга в соответствии с определением рыночной стоимости.

Утилизационная стоимость – величина, равная денежной сумме, которая может быть получена от продажи имущества или его материальных составляющих по окончании срока его службы и невозможности дальнейшего использования по назначению.

Стоимость лома – величина, равная денежной сумме, которая может быть получена от продажи имущества как совокупности содержащихся в нем материалов.

Исходя из этих определений, нами был предложен алгоритм определения ликвидационной стоимости, суть которого состоит в том, что для нахождения ликвидационной стоимости определяется стоимость при вынужденной продаже, в случае невозможности – утилизационная стоимость, и, наконец, в случае невозможности определения утилизационной стоимости, в качестве ликвидационной выступает стоимость лома.

Другие виды стоимостей

Иногда при оценке целесообразно использовать основание «привносимая стоимость». Как обычно, необходимость этого определяется целью оценки. Поясним на следующем примере. Предположим, что застройщик предполагает купить участок земли в перспективном месте города, полагая, что наиболее эффективным использованием этого участка будет строительство торгового центра. Однако размеры участка недостаточны для осуществления подобного проекта и требуют дополнительно 2 сотки земли. Подобные участки идут на рынке по цене примерно 3 USD за м2, но владелец недостающих 2 соток отказывается продать их за эту или даже большую цену. В этом случае для принятия решения о дополнительной покупке оценщику необходимо установить привносимую стоимость искомых 2 соток земли в стоимость участка под торговый центр. Подобная же ситуация складывается и в случае покупки соседней квартиры с возможностью последующего объединения.

Говорят и об инвестиционной стоимости. Анализируя объект недвижимости в свете определенных инвестиционных целей, инвестор может иметь в виду текущую рыночную стоимость, однако чаще его будет интересовать стоимость в потенциальном будущем использовании, или инвестиционная стоимость. Данный вид стоимости существует только для индивидуального инвестора в отличие от рыночной стоимости, обезличенной и отражающей наиболее вероятную реакцию рынка.

В некоторых случаях необходимо определять стоимость действующего предприятия. Естественно, что предприятие не тождественно недвижимости, которую оно занимает. Когда объект недвижимости является частью действующего предприятия, например, ресторана, мотеля или торгового центра, у оценщика могут возникнуть трудности при применении доходного подхода, так как производимый предприятием доход обусловлен всеми активами предприятия, в том числе и нематериальными. Отметим, что при оценке недвижимости доход, приносимый движимым имуществом в ней, обычно не учитывается, однако если целью оценки является установление стоимости действующего предприятия, то оценщик должен определить доли дохода, относящиеся как к недвижимому, так и к движимому имуществу. Стоимость предприятия является совокупной стоимостью всех его элементов.

Выбор денежной единицы

Определение рыночной стоимости начинается с выражения «расчетная сумма». Оно относится к стоимости в денежном выражении. При этом естественно возникает вопрос: «В каких единицах, в какой валюте?» Он не так тривиален как, например, в условиях развитого рынка.

В условиях переходной экономики типичным является возникновение множественных курсов, связывающих местную денежную единицу и основные мировые валюты (обычно доллары США). В настоящее время в Беларуси можно найти до пяти различных обменных курсов (официальный Национального банка Республики Беларусь, межбанковский, обменных пунктов наличной валюты и т.д.), действующих на различных рынках и отличающихся друг от друга иногда вдвое.

В связи с этим при обращении клиента с просьбой об оценке квалифицированный оценщик должен не только помочь определить требуемый вид стоимости (основание оценки) в зависимости от цели (назначения) оценки, но и помочь правильно выбрать единицы измерения этой стоимости. Выбор же зависит от рынка оцениваемого объекта, его законодательного регулирования и сложившейся практики расчетов. Например, если предполагается раздел имущества по решению суда, то судья своим определением должен попросить оценщика найти рыночную стоимость в белорусских рублях. Если же некоторое имущество предполагается в качестве обеспечения валютного кредита, то стоимость его следует определять в той же валюте.

Немного о НДС

Введение НДС в повседневную практику поставило вопрос о включении или невключении величины этого налога в оценочную практику. В общем случае ответ неоднозначен, и исходить следует из основания оценки.

Например, при определении восстановительной стоимости в рамках переоценки величина НДС (а типичное ее значение для рынка –20%) должна быть исключена из определяемого значения стоимости. В случае расчета рыночной стоимости в соответствии с определением НДС следует включить.

<<< Главная страница | < Назад

pravo.kulichki.ru ::: pravo.kulichki.com ::: pravo.kulichki.net

2004-2015 Республика Беларусь