по состоянию на 25 января 2005 года

<<< Главная страница | < Назад

О праве арендодателя на возмещение арендатором налога на недвижимость и налога на землю по договору аренды

 

Игорь Буевич, директор правового ООО «Юридические тонкости», тел. 276-62-21

 

Это время тихой сапой

Убивает маму с папой.

Иосиф Бродский

 

Наверно не ошибусь, если скажу, что все арендаторы, заключившие договоры аренды на помещения, здания и т.п., находящиеся в государственной собственности, компенсируют своим арендодателям налог на недвижимость и налог на землю исходя из размера арендуемой площади. Во всяком случае в Государственном учреждении «Главное хозяйственное управление» нам торжественно объявили о том, что все их арендаторы исправно и без шума платят эти платежи. Ими даже придуман (ни много ни мало) новый вид гражданско-правового договора – договор о возмещении налога на землю.

Конечно, суммы этих налогов невелики. Плюс к этому налоговики без сопротивления соглашаются с тем, чтобы арендаторы включали их в затраты. Плательщики (или, точнее, компенсаторы) исходят из того, что эти деньги поступят в бюджет, а потому данный процесс имеет ореол святости.

Имеет ли этот ореол святости что-либо общее с ореолом законности – таким вопросом задались мы однажды. И с некоторым удивлением получили отрицательный ответ. Интересно, что мы направили соответствующий запрос в вышеупомянутое учреждение, наивно надеясь на то, что получим аргументированный нормами права ответ. Ответ был таким: вы подписали договор, значит согласились возмещать нам налоги, поэтому платите, а если что-то не нравится – освободите арендуемые помещения. Правда, в письме вскользь было упомянуто, что разъяснения Республиканской комиссии по упорядочению использования административных зданий, сооружений, производственных площадей и других объектов государственной собственности являются обязательными для исполнения арендодателем. Все остальное, надо понимать, для этого учреждения не указ.

Звонок в Министерство по налогам и сборам не развеял туман. Поэтому на основе настоящей статьи нами в самое ближайшее время будет направлен официальный запрос в этот орган, с ответом на который мы обязательно познакомим читателей журнала.

А пока думающим, бесстрашным (может быть, даже где-то мужественным) директорам и бухгалтерам организаций-арендаторов предлагаем рассмотреть аргументы «за» и «против» по вопросу законности требования арендодателей о компенсации арендаторами налога на недвижимость и налога на землю. Выводы попробуйте сделать сами.

Аргументы «за»

 

1. Согласно <<<п. 3 Порядка определения минимальных ставок арендной платы за помещения в административных зданиях и сооружениях, находящиеся в государственной собственности (далее – Порядок), утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 21.08.1996 № 302 (по состоянию на 12.03.2001)>>> (далее – Указ № 302), минимальная ставка арендной платы не включает соответствующие расходы по эксплуатации и текущему ремонту зданий и помещений, затраты на отопление и коммунальные услуги, налог на недвижимость, на землю и другие налоги и платежи, уплачиваемые за арендуемые помещения.

Уточняющий комментарий: необходимо обратить внимание на то обстоятельство, что перечисленные платежи не включаются в арендную плату в ее минимальном размере. Автоматическая обязанность арендатора уплачивать (возмещать) все перечисленное Порядком, как видно из текста, не предусмотрена. Можно предположить, что перечисленные в п. 3 Порядка эксплуатационные и коммунальные расходы осуществляются по общим правилам гражданского законодательства, а именно в случае заключения соответствующего договора и при наличии факта оказания этих услуг. А налоги можно платить в том случае, если это предусмотрено законодательством о налогообложении, ибо гражданское законодательство такие вопросы регулировать не может.

2. Республиканская комиссия по упорядочению использования административных зданий, сооружений, производственных площадей и других объектов государственной собственности письмом от 05.01.2000 № 22-05/600-1 «О взимании налогов с арендной платы» разъяснила, что арендатор, кроме ставки арендной платы, оплачивает арендодателю налог на землю и налог на недвижимость, а также расходы по содержанию здания пропорционально занимаемой площади. Арендодатель из суммы арендной платы, которая является его выручкой, платит в бюджет все другие налоги и неналоговые платежи: налог на прибыль, налог на добавленную стоимость; отчисления в республиканский фонд поддержки производителей сельскохозяйственной продукции и продовольствия, целевой сбор на финансирование расходов, связанных с содержанием и ремонтом жилищного фонда; бюджетный целевой фонд стабилизации экономики производителей сельскохозяйственной продукции и продовольствия; отчисления в дорожный фонд пользователями автомобильных дорог и другие.

Уточняющий комментарий: упомянутое письмо является ответом на запрос, в Национальном реестре правовых актов Республики Беларусь оно не зарегистрировано и не является нормативным правовым актом, обязательным для исполнения.

Согласно п. 2 Указа № 302 Республиканской комиссии по упорядочению использования административных зданий, сооружений, производственных площадей и других объектов государственной собственности предоставлено право давать разъяснения о применении Порядка. В то же время <<<Указом № 302 Республиканской комиссии не предоставлено право давать разъяснения по уплате налогов. Согласно ст. 2 и 7 Закона Республики Беларусь от 02.02.1994 № 2737-XII «О государственной налоговой инспекции Республики Беларусь», ст. 11 Закона Республики Беларусь от 20.12.1991 № 1323-XII «О налогах и сборах, взимаемых в бюджет Республики Беларусь»>>> (далее – Закон о налогах и сборах) контроль за соблюдением налогового законодательства, издание нормативных правовых актов и разъяснений о порядке исчисления и взимания налогов возложены на специальные государственные органы – налоговые органы.

 

Аргументы «против»

 

1. В соответствии со ст. 1 Закона о налогах и сборах юридические лица обязаны вносить в бюджет налоги и сборы в случаях, предусмотренных законодательством. Согласно ст. 3 этого закона объекты обложения, порядок уплаты, ставки, льготы по каждому конкретному виду налога и сбора предусматриваются специальными актами налогового законодательства Республики Беларусь. Включение положений, регулирующих вопросы налогообложения, в другие акты законодательства не допускается.

Согласно ст. 2 Закона о налогах и сборах все суммы налогов и сборов зачисляются в бюджет Республики Беларусь.

В соответствии с п. 1 ст. 5 Закона о налогах и сборах один и тот же объект может облагаться налогом одного вида только один раз за соответствующий период уплаты.

2. Согласно <<<п. 4 Инструкции о порядке исчисления и уплаты налога на недвижимость юридическими лицами, утвержденной постановлением ГНК Республики Беларусь № 40 от 10.05.2000 (НРПА РБ от 22.05.2000, № 8/3498)>>> (далее – Инструкция), юридические лица, финансируемые за счет средств бюджета Республики Беларусь, плательщиками налога на недвижимость не являются.

В п. 4.1 Инструкции указано, что в целях налогообложения к юридическим лицам, финансируемым из бюджета (бюджетным организациям), относятся организации, созданные государственными органами, в том числе местными Советами депутатов, исполнительными и распорядительными органами, для осуществления управленческих, социально-культурных, научно-технических или иных функций некоммерческого характера, которые финансируются из соответствующего бюджета на основе бюджетной сметы, имеют текущий (расчетный) счет в банках и небанковских кредитно-финансовых организациях и ведут бухгалтерский учет в соответствии с Планом счетов бухгалтерского учета исполнения смет расходов организаций, финансируемых из бюджета.

В п. 5–7 Инструкции предусмотрены случаи, когда плательщиком налога на недвижимость со стоимости арендованного имущества является арендатор. Рассматриваемый нами случай там отсутствует.

В соответствии с п. 20 Инструкции при сдаче в аренду (иное возмездное и безвозмездное пользование) объектов основных производственных и непроизводственных фондов, освобожденных от обложения налогом, а также основных производственных и непроизводственных фондов организаций, финансируемых из бюджета, указанные фонды (кроме сдаваемых в аренду организациям, финансируемым из бюджета) подлежат обложению налогом на недвижимость в общеустановленном порядке.

Уточняющий комментарий: Инструкция четко определяет, кто является плательщиком налога на недвижимость в том или ином случае, и не содержит указаний на то, что плательщик налога имеет право на его компенсацию.

3. Согласно ст. 3 Закона Республики Беларусь от 18.12.1991
№ 1314-XII «О платежах за землю» (далее – Закон о платежах за землю) плата за землю обязательна для всех землевладельцев, землепользователей, в том числе арендаторов, и собственников земли, за исключением случаев, предусмотренных Законом о платежах за землю и иными законодательными актами Республики Беларусь. Размер платы за землю зависит от качества и местоположения земельного участка. Плата за землю взимается ежегодно в формах земельного налога или арендной платы.

В соответствии со ст. 5 Закона о платежах за землю плательщиками земельного налога являются юридические и физические лица (включая иностранные), которым земельные участки предоставлены во владение, пользование либо в собственность.

Согласно ст. 20 Закона о платежах за землю основанием для исчисления земельного налога и арендной платы за землю является государственный акт на земельный участок, на право собственности на землю юридического лица, на право собственности на землю иностранного государства, удостоверение на право временного пользования земельным участком, договор аренды земельного участка или сведения о наличии и качественном состоянии земель, представляемые ежегодно налоговым органам землеустроительной службой местных исполнительных и распорядительных органов. Согласно этой же статьи юридические лица, имеющие право на льготы по земельному налогу, в случае сдачи (независимо от сроков) в аренду зданий (помещений), кроме их сдачи в аренду организациям, финансируемым из бюджета, уплачивают земельный налог исходя из площади, переданной в аренду (пользование). С землевладельцев (землепользователей) и собственников земельных участков, освобожденных от уплаты земельного налога, при передаче ими земельных участков в аренду (пользование) взимается земельный налог с площади, переданной в аренду (пользование).

Уточняющий комментарий: Законом о платежах за землю предусмотрено, кто и при каких условиях является плательщиком налога на землю, и не предусмотрено право плательщика на его компенсацию.

4. Согласно ст. 577 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее – ГК) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как следует из п. 1 ст. 585 ГК арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), и она устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Уточняющий комментарий: ГК и другие акты законодательства об аренде (включая Указ № 302) предусматривают обязанность арендатора уплатить арендодателю арендную плату. Никакие иные платежи по договору аренды нормативными правовыми актами не предусмотрены.

Необходимо добавить, что согласно п. 3 ст. 391 ГК условия договора определяются по усмотрению сторон в порядке и пределах, предусмотренных законодательством. В случаях, когда условия договора предусмотрены нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением установить условие, отличное от предусмотренного в ней, если это не противоречит законодательству. Как было указано выше, никакой диспозитивной нормы в отношении компенсации уплаченных арендодателем налогов законодательство не содержит.

В сущности можно задуматься над вопросом: а почему бы арендодателю не компенсировать за счет арендатора налог на прибыль, чрезвычайный налог, экологический налог, а также сборы и отчисления. Чем они хуже налога на недвижимость и налога на землю? Они ведь тоже не включаются в минимальную ставку арендной платы. Или надо сказать спасибо президенту за то, что он не упомянул их в своем Указе № 302? А если бы упомянул, то что бы было?

А, может, надо поступать так, как все поступают с налогом на добавленную стоимость? Ведь законодательством о НДС предусмотрено выставление этого налога к оплате при уплате арендной платы. И никому в голову не приходит спорить с законностью такого выставления и перечисления на счет арендодателя.

<<< Главная страница | < Назад

pravo.kulichki.ru ::: pravo.kulichki.com ::: pravo.kulichki.net

2004-2015 Республика Беларусь