по состоянию на 25 января 2005 года

<<< Главная страница | < Назад

Особенности расчета арендной платы

 

Отдел информации редакции журнала

 

<<< Указ Президента Республики Беларусь от 30.09.2002 № 495 «О совершенствовании порядка определения размеров арендной платы и передачи в безвозмездное пользование общественных, административных и переоборудованных производственных зданий, сооружений и помещений, находящихся в государственной собственности» (НРПА РБ от 02.10.2002, № 1/4050) >>> (далее – Указ № 495), вступивший в силу с 14 октября 2002 г., рекомендовал местным органам власти в кратчайшие сроки принять решения, направленные на его реализацию. Минский горисполком отреагировал достаточно быстро и принял <<< решение от 19.11.2002 № 1663 (НРПА РБ от 02.12.2002, № 9/2279) (далее – Решение № 1663) >>> , которым в том числе было утверждено и Положение о порядке определения размеров арендной платы при сдаче в аренду производственных зданий, сооружений и помещений, находящихся в коммунальной собственности г. Минска (далее – Положение).

Решение № 1663, требует от всех арендодателей общественных, административных и переоборудованных производственных зданий, сооружений и помещений коммунальной собственности г. Минска в срок до 13 января 2003 г. привести размеры взимаемой арендной платы в соответствие с Указом № 495. Кроме того, устанавливается, что расчет арендной платы при сдаче в аренду производственных зданий, сооружений и помещений, с 1 декабря 2002 г. должен осуществляться в соответствии с Положением. Действующие договоры аренды по согласованию с арендаторами также следует привести в соответствие с Положением в части определения размеров арендной платы. Форму типового договора аренды и безвозмездного пользования поручено разработать Минскому городскому территориальному фонду государственного имущества.

И наконец, самое интересное. Решение № 1663 устанавливает базовую ставку арендной платы в производственных зданиях, сооружениях и помещениях, находящихся в коммунальной собственности Минска, в размере 2,2 евро за 1 кв. м арендуемой площади в месяц. Для тех, кто не очень внимательно читал Указ № 495, напомним, что в приложении 2 к Положению об определении размеров арендной платы за общественные, административные и переоборудованные производственные здания, сооружения и помещения, находящиеся в государственной собственности, и условиях освобождения от арендной платы и предоставления их в безвозмездное пользование, утвержденному данным документом, установлены базовые ставки арендной платы за помещения в общественных, административных и переоборудованных производственных зданиях и сооружениях, находящихся в государственной собственности, для всех населенных пунктов Республики Беларусь. Так вот, для Минска там указана значительно большая цифра – 5,0 евро за 1 кв. м арендуемой площади в месяц.

Принятие Решения № 1663 создает интересную ситуацию: к примеру, стоят рядом два похожих здания, построенных, возможно, одними и теми же строителями по идентичным проектам. Но одно из них считается производственным, а другое – переоборудованным производственным.

Сразу возникает вопрос: в чем состоит их различие? Согласно п. 3.1 Решения № 1663 производственные здания, сооружения и помещения – это здания, сооружения и помещения, предназначенные для размещения промышленных и сельскохозяйственных производств, эксплуатации технологического оборудования и не относящиеся к категории общественных, административных и переоборудованных производственных зданий, сооружений и помещений. Что тут скажешь, очень хорошее определение, и пользоваться им так же легко, как определить, в чем состоит «переоборудованность» здания. Станки из цеха вынесли, потолок зашили и перегородки поставили – это что? Переоборудование или нет?

Между тем арендаторы помещений первого типа будут платить арендную плату почти в 2,5 раза меньшую, чем второго. Как говорится, кому-то очень повезло.

Что еще полезного для столичных арендаторов и арендодателей можно найти в Положении?

Оно является обязательным для всех арендодателей, сдающих в аренду производственные здания, сооружения и помещения, в том числе и в субаренду в части определения арендной платы. Площадь производственных зданий, сооружений и помещений определяется по данным технического паспорта, а при его отсутствии – комиссией арендодателя методом обмера.

Арендная плата, рассчитываемая арендодателем, должна включать в себя амортизационные отчисления, а также все виды налогов, сборов и других обязательных платежей в бюджет, уплачиваемых арендодателем в соответствии с законодательством. Как и раньше, расходы арендодателя по содержанию, эксплуатации, текущему ремонту производственных зданий, сооружений и помещений, отоплению, энергоснабжению, связи, коммунальным и другим услугам не включаются в арендную плату и могут оплачиваться арендатором на основании отдельно заключенного договора по фактическим расходам. Если у арендатора установлены отдельные приборы учета теплоснабжения, водоснабжения, электроснабжения, то оплата за эти услуги производится на основании их показаний.

Арендная плата рассчитывается за месяц исходя из арендуемой площади в производственных зданиях, сооружениях и помещениях, установленной базовой ставки арендной платы за 1 кв. м арендуемой площади и коэффициентов, характеризующих удобства в пользовании ими, по формуле

 

Апл = Аб х Кмест х Красп х Ккомф х Кэф х Sар,

 

где Апл – размер арендной платы за месяц;

Аб – базовая ставка арендной платы за 1 кв. м арендуемой площади;

Кмест – коэффициент месторасположения производственных зданий, сооружений и помещений;

Красп – коэффициент расположения арендуемых помещений;

Ккомф – коэффициент комфортности и наличия удобств в помещениях;

Кэф – коэффициент эффективности;

Sар – арендуемая площадь.

Про базовую ставку мы уже сказали. Коэффициенты месторасположения производственных зданий, сооружений и помещений устанавливаются Минским горисполкомом в пределах 0,6–1,0 в зависимости от района города.

Коэффициенты расположения арендуемых помещений в самих производственных зданиях имеют следующие значения:

– 0,75 – для помещений, расположенных в подвальной части здания, сооружения;

– 0,9 – для помещений, расположенных в цокольном этаже;

– 0,8 – для мансардных помещений.

Коэффициенты комфортности и удобств производственных зданий, сооружений и помещений имеют следующие значения:

– 0,75 – для помещений без центрального отопления;

– 0,9 – для помещений, не оборудованных телефонной связью;

– 0,9 – для зданий, не имеющих центрального водоснабжения и водоотведения;

– 0,9 – для зданий, сооружений и помещений, не имеющих энергоснабжения;

– 0,75 – для помещений с коэффициентом естественного освещения, значение которого ниже или равно 0,5 от нормального показателя.

Коэффициент эффективности зависит от эффективности использования производственных зданий, сооружений и помещений, имеет значения от 0,5 до 1,5 и устанавливается в зависимости от спроса и предложения на них решением Минского горисполкомом с учетом предложений арендодателя. И одно важное уточнение: для производственных зданий, сооружений и помещений, не используемых или неэффективно используемых в течение последних 2 лет, коэффициент эффективности может устанавливаться в размере от 0,02 до 0,1, другими словами, арендная плата на такие помещения может снижаться в 10–50 раз.

Если имеются основания для применения нескольких коэффициентов сразу, все их и нужно применять. Единственное ограничение – размер арендной платы все-таки не должен быть ниже суммы амортизационных отчислений, налогов, сборов и других обязательных платежей в бюджет, которые уплачиваются арендодателем производственных зданий, сооружений и помещений в соответствии с законодательством.

Обязательства по внесению арендной платы должны быть выражены в белорусских рублях. При этом арендная плата вносится в белорусских рублях в сумме, эквивалентной рассчитанной сумме в евро по официальному курсу белорусского рубля, установленному Национальным банком Республики Беларусь на день платежа. Внесение арендной платы в иностранной валюте допускается только в отдельных случаях, установленных законодательством.

 

<<< Главная страница | < Назад

pravo.kulichki.ru ::: pravo.kulichki.com ::: pravo.kulichki.net

2004-2015 Республика Беларусь