по состоянию на 25 января 2005 года

<<< Главная страница | < Назад

Правовые аспекты государственной регистрации права собственности на недвижимость

 

Наталия Гицевич,

юрист

 

 

Договор купли-продажи – основной вид гражданско-правовых обязательств, применяемых в имущественном обороте. Поэтому не случайно положения, регулирующие отношения, связанные с куплей-продажей, открывают часть 2 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее – ГК), посвященную отдельным видам гражданско-правовых обязательств. На наш взгляд, договор купли-продажи недвижимости занимает ведущее положение среди иных видов договоров купли-продажи.

С каждым годом увеличивается количество сделок с недвижимостью, в частности, со зданиями, сооружениями, нежилыми помещениями, которые в большинстве случаев используются фирмами и предприятиями в качестве офисов. Повысился интерес и к купле-продаже торговых, складских, производственных и прочих нежилых помещений. В этой сфере возникает много острых, дискуссионных проблем, которые представляют тем больший интерес, что позиция законодателя по этому вопросу не всегда бесспорна.

Учитывая большое значение объектов недвижимости в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте, закон закрепил ее специальный правовой режим. Он заключается в том, что право собственности на недвижимость в обязательном порядке подлежит государственной регистрации.

Институт государственной регистрации недвижимости не является новым для нашего гражданского законодательства. Жилые помещения подлежали регистрации и раньше, причем несоблюдение требования о регистрации жилья в течение определенного срока могло повлечь признание сделки по приобретению такого помещения недействительной. В Минске, например, начиная с 1995 года государственной регистрации подлежат все объекты недвижимости.

Правда, следует отметить, что БРТИ УЖХ Мингорисполкома создано в форме коммунального унитарного предприятия – коммерческой организации – и поэтому к уполномоченному органу не относится, в связи с чем правильнее говорить, что в настоящее время ведется не столько регистрация, сколько учет недвижимости.

В соответствии с положениями ГК в зависимость от соблюдения требований о регистрации ставится возникновение права собственности на недвижимость и иных прав, подлежащих государственной регистрации (п. 2 ст. 7 ГК), а в ряде случаев – действительность совершенной с недвижимым имуществом сделки.

Правовой основой для введения института государственной регистрации недвижимости является ГК. Согласно ст. 165 ГК государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК, подлежат сделки с землей и другим недвижимым имуществом.

Статья 131 ГК определяет, что регистрации в специально уполномоченных на то органах подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, а именно: право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, сервитуты, ипотека, а также ограничение, возникновение, переход и прекращение названных прав.

Сопоставление указанных норм права при буквальном их толковании дает основание заключить, что сделки с недвижимостью во всех случаях подлежат регистрации, поскольку любая подобная сделка так или иначе связана с возникновением (прекращением, переходом, ограничением) прав на недвижимое имущество, то есть с обстоятельствами, на которые указывает ст. 165 ГК как на случаи, при которых необходима регистрация сделки.

Однако ГК содержит и нормы, которые обязывают стороны регистрировать не только сделки, но и права на недвижимость.

Так, в соответствии со ст. 522 ГК государственной регистрации по договору продажи недвижимости подлежит переход права собственности на недвижимость к покупателю. Государственная регистрация перехода права собственности представляет собой элемент исполнения сторонами уже возникшего обязательства, а государственная регистрация сделок в соответствующих случаях определяет момент, начиная с которого сделка порождает юридические последствия.

Сам договор купли-продажи недвижимого имущества подлежит государственной регистрации в соответствии со ст. 165 ГК лишь в случаях и порядке, предусмотренных ГК (он предусматривает государственную регистрацию и сделок, и перехода права собственности в отношении договоров продажи предприятий в соответствии со ст. 531, 535, а жилых помещений – со ст. 529) и законодательством о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Государственная регистрация перехода правового титула на недвижимость может производиться как после фактической передачи недвижимого имущества покупателю, так и до такой передачи. Однако только наличием или отсутствием факта государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость определяется принадлежность такого права соответственно покупателю или продавцу, возложение на продавца или покупателя связанных с этим обязательств и рисков. Для сторон договора он вступает в силу с момента его подписания. Роль же государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю заключается в том, что только после такой регистрации покупатель становится собственником недвижимого имущества в глазах третьих лиц. Это относится и к тем случаям, когда стороны (продавец и покупатель) исполнили свои обязанности по договору задолго до государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами – фактическая передача недвижимого имущества покупателю и подписание документа о передаче, уплата покупателем стоимости недвижимого имущества – в соответствии с п. 2 ст. 522 ГК до государственной регистрации права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. Таким образом, до государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на объект недвижимости он не вправе совершать сделки по его отчуждению.

Как уже отмечалось, применительно к договору продажи недвижимости в ГК имеются специальные правила о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, исключающие применение некоторых общих положений ГК о государственной регистрации сделок и договоров: положение о том, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в специально уполномоченных на то органах (п. 1 ст. 131 ГК); положение о том, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации (п. 2 ст. 529 ГК). Заключение договора продажи недвижимости и вступление его в силу делают его обязательным для продавца и покупателя (но не для третьих лиц!).

Именно с момента заключения договора (до государственной регистрации) покупатель вправе требовать от продавца его исполнения, то есть передачи ему проданного объекта недвижимости. Учитывая существующий порядок государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, во всех случаях исполнения договора продажи недвижимости предполагается, что в течение определенного промежутка времени покупатель находится в положении фактического владельца объекта недвижимости при сохранении права собственности на указанный объект за продавцом (во всяком случае, с точки зрения третьих лиц).

Такая ситуация некоторой юридической неопределенности порождает множество вопросов в судебной практике. В частности, имеет ли право покупатель, ставший владельцем недвижимого имущества в результате исполнения продавцом обязательств, вытекающих из договора продажи недвижимости, до государственной регистрации перехода к нему права собственности отчуждать либо иным образом распоряжаться соответствующим объектом недвижимости?

Судебная практика дает на этот вопрос отрицательный ответ, принимая во внимание прежде всего интересы третьих лиц (кредиторов продавца), которые вправе рассчитывать на недвижимое имущество продавца вплоть до момента прекращения права собственности последнего на это имущество, совпадающего с моментом регистрации перехода права собственности к покупателю.

 

Пример

Акционерное общество обратилось в суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи здания, заключенного между индивидуальным предпринимателем и обществом с ограниченной ответственностью.

В обоснование своих требований истец указал, что продал строение по договору купли-продажи индивидуальному предпринимателю, который, не уплатив его стоимости и не зарегистрировав перехода права собственности, перепродал здание обществу с ограниченной ответственностью. Получив плату за здание от покупателя, индивидуальный предприниматель скрылся. Суд отказал акционерному обществу в иске. Данное решение было отменено кассационной инстанцией по следующим основаниям. В соответствии с п. 2 ст. 220 ГК в случаях, когда недвижимое имущество подлежит государственной регистрации, право собственности на него возникает с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено законодательством.

Статьей 552 ГК предусмотрена государственная регистрация перехода к покупателю права собственности на недвижимость по договору купли-продажи.

Поскольку право собственности на здание у индивидуального предпринимателя не возникло, он не вправе был отчуждать это имущество другому лицу. Общество с ограниченной ответственностью, покупая у индивидуального предпринимателя здание, не проверило документы о наличии у продавца прав собственника, в частности, данные о регистрации, хотя было обязано это сделать, то есть действовало неосмотрительно, на свой страх и риск. Поэтому кассационная инстанция правомерно отменила решение суда и удовлетворила исковые требования акционерного общества.

 

Определенным своеобразием отличается и правовое положение продавца недвижимого имущества, исполнившего обязательство перед покупателем по передаче объекта недвижимости, до момента регистрации перехода права собственности к покупателю. В этом случае продавец сохраняет право собственности на недвижимость и, следовательно, обладает правомочиями по пользованию, владению и распоряжению в отношении проданного имущества. Однако и покупатель имеет статус титульного владельца, поскольку владеет проданным недвижимым имуществом на законном основании (договор продажи недвижимости). Получается, что в подобной ситуации ни продавец, ни покупатель не могут распорядиться соответствующим объектом недвижимости.

На наш взгляд, в данной ситуации следует исходить из того, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

После передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности, продавец также не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем. В случае заключения нового договора об отчуждении ранее переданного покупателю имущества продавец несет ответственность за его неисполнение.

В том случае если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, но не оплатил недвижимость, продавец на основании п. 3 ст. 456 ГК вправе потребовать оплаты недвижимости и уплаты процентов в соответствии со ст. 366 ГК.

В юридической литературе широкое распространение получила точка зрения, в соответствии с которой неосуществление государственной регистрации сделок с недвижимостью влечет безусловную недействительность таких сделок.

Представляется, однако, что в данном случае мы имеем дело с неточным толкованием положений ст. 166 ГК, и прежде всего п. 1, согласно которому «несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, – требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка ничтожна».

Принимая во внимание буквальное значение содержащихся в данной норме слов и выражений, следует сделать вывод о том, что неосуществление государственной регистрации сделки с недвижимостью влечет ее недействительность только в случаях, прямо установленных законом.

Анализ статей ГК (с учетом ст. 166) позволяет сделать вывод, что недействительность сделки при несоблюдении требования о ее регистрации имеет место не всегда, а лишь в тех случаях, когда закон либо содержит прямое указание на этот счет (ст. 529 ГК, к примеру, предусматривает, что договоры продажи жилого дома или квартиры, части жилого дома или квартиры подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента такой регистрации), либо непосредственно требует государственной регистрации сделки, не определяя последствий несоблюдения этого требования (в частности, в п. 3 ст. 545 ГК в отношении договора дарения недвижимого имущества).

Например, отсутствие государственной регистрации договора продажи жилого помещения (жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры) не влечет его недействительности. Законом предусмотрено, что такой договор считается заключенным с момента его регистрации (п. 2 ст. 529 ГК).

При несоблюдении условий государственной регистрации определенных законодательством сделок заинтересованная сторона может поставить вопрос о признании такой сделки недействительной. Однако надо отметить, что судебная практика по данному вопросу складывается по-разному: не все считают, что при несоблюдении условия о государственной регистрации сделки она является недействительной.

Представляется, что правы те юристы, которые признают такие сделки недействительными. При этом необходимо исходить из требования части 1 ст. 166 ГК, согласно которой несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

Однако необходимо учитывать и часть 3 ст. 166 ГК, в соответствии с которой, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

На первый взгляд данные части одной статьи противоречат друг другу. Но только на первый взгляд. Законодатель исходит прежде всего из того, что главное для сделки – соблюдение ее формы. За уклонение одной стороны от государственной регистрации сделки другая сторона не обязана нести ответственность в виде признания сделки недействительной. Поэтому последней и предоставляется право подачи иска в суд с целью понуждения контрагента по сделке к выполнению обязательств по ее регистрации.

В случае если одна сторона (иное заинтересованное лицо) предъявляет в суд иск о признании, например, договора купли-продажи недействительным по причине отсутствия государственной регистрации, то другая сторона имеет право подать встречный иск о государственной регистрации данной сделки. Суд, признав встречный иск обоснованным, откажет в удовлетворении первоначального иска. Если же встречный иск заявлен не будет, то суд должен признать сделку без государственной регистрации недействительной.

В то же время ст. 521 ГК устанавливает необходимость заключения договора о продаже недвижимости в простой письменной форме без указания на необходимость его государственной регистрации, хотя право собственности у приобретателя отчуждаемого имущества может возникнуть лишь после регистрации этого права (ст. 522 ГК).

При уклонении одной из сторон от совершения действий, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, отсутствие такой регистрации не является непреодолимым препятствием. Об этом свидетельствует положение, допускающее решение вопроса о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость в судебном порядке (п. 3 ст. 522 ГК). В таких случаях суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В случаях, указанных в п. 3 ст. 522 ГК, речь идет об исполнении существующей на основании заключенного в соответствии со ст. 521 ГК в простой письменной форме договора обязанности осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимость. Нарушение данной обязанности дает право другой стороне предъявить в суд требование о такой регистрации независимо от наличия или отсутствия факта передачи недвижимого имущества покупателю или факта уплаты покупателем цены данного имущества.

Условия предъявления требования о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество существенно отличаются от условий предъявления требований о государственной регистрации сделки (ст. 166 ГК). В этом случае решение суда о государственной регистрации сделки оформляет возникновение между сторонами такой сделки взаимных прав и обязанностей. В этой связи требование о государственной регистрации сделки суд удовлетворяет при наличии недобросовестного поведения одной из сторон сделки, которая приняла исполнение, предложенное другой стороной, но уклоняется от регистрации сделки и встречного исполнения своих обязанностей.

Так, в соответствии с постановлением <<< Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 16.12.1999 № 16 «О применении норм Гражданского кодекса Республики Беларусь, регулирующих заключение, изменение и расторжение договоров» (НРПА РБ от 19.01.2000, № 6/210) >>> , а также со ст. 1147 ГК: «до вступления в силу акта законодательства о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним обязательное нотариальное удостоверение требуется также для договоров продажи недвижимости (статья 521 ГК), продажи предприятия (статья 531) и дарения недвижимости имущества (пункт 3 статьи 545) по правилам, установленным законодательством, действовавшим до вступления в силу Кодекса».

Это касается, в частности, правил ГК о нотариальном удостоверении сделок купли-продажи жилого дома (если одной из его сторон является гражданин), квартир, дач, земельных участков, не являющихся собственностью Республики Беларусь.

Как известно, законодательство не стоит на месте, и недавно был принят <<< Закон Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (НРПА РБ от 25.07.2002, № 2/882) >>> (далее – Закон), который вступит в силу с 7 февраля 2003 г.

Закон устанавливает правовые основы и порядок государственной регистрации недвижимого имущества, прав и ограничений прав на него, а также сделок с ним в пределах территории Республики Беларусь. Согласно п. 3 ст. 8 Закона право и ограничение права на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают, переходят, прекращаются с момента государственной регистрации соответственно их возникновения, перехода и прекращения. Аналогична ситуация и при регистрации сделок с недвижимым имуществом, которые считаются заключенными с момента их государственной регистрации.

Система государственных организаций в области государственной регистрации представляет собой трехуровневую структуру, вершиной которой является республиканский орган государственного управления (специально уполномоченный орган), определяемый Президентом Республики Беларусь. Далее идет республиканская организация по государственной регистрации и территориальные организации по государственной регистрации.

Законом предусматривается наличие переходного периода, в течение которого должна быть сформирована система органов и организаций по государственной регистрации. Его продолжительность не может превышать одного года с момента вступления в силу Закона.

<<< Главная страница | < Назад

pravo.kulichki.ru ::: pravo.kulichki.com ::: pravo.kulichki.net

2004-2015 Республика Беларусь