"Все Кулички"
|
|
| Реклама в Интернет "Все Кулички" |
|
Поиск документов
Реклама
Рассылка сайта
Ресурсы в тему
Реклама
Правовые новости
Новые документы
Авто новости
Юмор
|
по состоянию на 25 января 2005 года <<< Главная страница | < Назад Учимся пользоваться оценкой. Затратный подход
Николай Трифонов, председатель Совета объединений оценщиков СНГ,
В своей работе субъекты хозяйствования сталкиваются с необходимостью независимой оценки стоимости всех видов имущества (недвижимости, включая землю, здания и сооружения, оборудования, транспортных средств, товаров в обороте, нематериальных активов, основных фондов, предприятий в целом и др.), а также прав собственности, обязательств, ущерба и услуг. В данной статье рассматривается один из применяемых в оценочной деятельности подходов– затратный. Основные предпосылки В настоящее время мировая практика оценочной деятельности выработала три подхода к оценке: затратный, доходный и сравнительный. Они зафиксированы в стандартах оценки и используются в повседневной работе оценщиков. В этой статье мы разберем особенности применения в наших условиях затратного подхода. Сделаем это на примере оценки недвижимости, наиболее полно отражающей различные аспекты оценочной процедуры, но будем помнить, что основные рассуждения будут справедливы и для иных видов оценки. Затратный подход к оценке недвижимости основан на допущении, что участники рынка так или иначе связывают стоимость объекта с затратами на его сооружение или приобретение. В простейшем случае эта стоимость слагается из стоимости свободного участка земли и стоимости аналогичного объекта. При этом в процедуре оценки следует каким-то образом учесть наличие износа. Так мы оцениваем полные права собственника, что необходимо, например, при постановке объекта на баланс или в случае купли-продажи. Если же речь идет об оценке других прав, например, права аренды, в результаты оценки следует вносить соответствующие поправки. Отметим, что определение стоимости земли в условиях белорусского законодательства представляет самостоятельную сложную процедуру, и в настоящей статье мы ее подробно не будем рассматривать. В одной из предыдущих статей (Налоговый вестник, № 2) мы уже приводили пример по земельному участку со сваями. В общем случае, если объект продается на снос, то затратный подход дает ответ: недвижимость стоит столько, сколько стоит участок земли, на котором он расположен, за вычетом расходов по сносу. Именно затратный подход лежит в основе методики индексации при переоценке основных средств, незавершенного строительства и неустановленного оборудования, разработанной Министерством статистики и анализа Республики Беларусь. Он активно применяется при оценке различного имущества, особенно для нужд оценки государственной собственности, где он носит приоритетный характер. К сожалению, зачастую этот подход дает весьма далекие от реальности результаты, поэтому в законодательстве и заложена возможность привлечения независимой экспертизы, подразумевающей иные подходы. Тем не менее затратный подход также необходим в качестве одной из опорных точек, на которых эксперт-оценщик строит свои выводы.
Принципы, лежащие в основе затратного подхода Процесс оценки удобно строить на базе нескольких общих принципов, обычно используемых, сознательно или бессознательно, участниками рынка. При этом из принципов, связанных с владельцем имущества, нам интересен принцип замещения: разумный покупатель не заплатит за объект больше наименьшей цены, запрашиваемой за другой объект с эквивалентной полезностью. Именно поэтому стоимость застройки может оцениваться двумя способами: либо по стоимости восстановления, либо по стоимости замещения. Полная стоимость восстановления (или восстановительная стоимость) обычно определяется как затраты на строительство в текущих ценах на дату оценки абсолютной копии оцениваемого сооружения с использованием точно таких же материалов, планировки и отделки при том же качестве работ. Полная стоимость замещения определяется как затраты на строительство в текущих ценах на дату оценки сооружения эквивалентной полезности с использованием современных материалов, стандартов, проектирования и планировки. Отметим, что в обоих случаях в стоимость строительства, кроме прямых и косвенных затрат, включается ожидаемая предпринимательская прибыль, определяемая по рыночным данным. Важен для оценки принцип вклада. Вклад – это прирост стоимости объекта в результате какого-либо дополнения. Вклад может отличаться от фактических затрат на создание этого дополнения. Иногда пристройка к коттеджу гаража за 2 000 USD добавляет к стоимости дома 5 000 USD. Из принципов, связанных с рыночной средой, главную роль в затратном подходе играет принцип изменения стоимости во времени. С его детализацией мы познакомимся в следующем разделе. Учет износа Из полной стоимости строительства, определенной любым из вышеприведенных методов, вычитается износ, который учитывает потери в стоимости сооружения за счет ухудшения физического состояния, морального устаревания, действия экономических и внешних факторов или по любой иной причине. При этом физический износ – это функция времени, но также и стоимость затрат, необходимых для устранения различных повреждений и недостатков, возникших в результате длительной или неправильной эксплуатации. По времени протекания физический износ подразделяется на нормальный и аварийный, в зависимости от возможности устранения – на устранимый и неустранимый. При этом износ считается неустранимым, если затраты на его устранение превышают привнесенную (см. предыдущую статью в Налоговом вестнике № 4) за счет его устранения стоимость. Физический износ определяется оценщиком после осмотра здания. При этом в отдельных случаях может быть полезен документ ВСН 53-86 (р) «Правила оценки физического износа жилых зданий». Моральный износ учитывает функциональные недостатки и представляет собой затраты на их устранение. Типичным примером морального износа являются в настоящее время малогабаритные квартиры (так называемые «хрущевки»), не пользующиеся спросом у населения. Внешний износ, иначе называемый экономическим обесцениванием, представляет собой результат внешних влияний на стоимость объекта, для определения которых следует учесть состояние рынка и окружающей среды. Например, этот вид износа приобрела вся белорусская недвижимость со времени Чернобыльской катастрофы. Общая схема подхода Таким образом определяется остаточная стоимость восстановления либо остаточная стоимость замещения. В обобщенном виде схема применения затратного подхода может быть иллюстрирована следующим образом:
В простейшем случае стоимость строительства определяется проектно-сметной документацией. Возможно определение стоимости строительства на основе данных учета. Выбранная для оценки процедура во многом определяется имеющейся в наличии документацией. В некоторых случаях удобно пользоваться данными проектно-сметной документации на строительство аналогичного объекта. Следует вспомнить, что существуют справочники укрупненных показателей сметной стоимости строительства (УПСС) объекта в целом или его составляющих. Можно воспользоваться данными по удельным капитальным вложениям в строительство единицы (погонного, квадратного или кубического метра, единицы мощности предприятия и т.п.). Во времена бывшего СССР были изданы справочники укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС), которые также можно использовать при оценке зданий и сооружений по проектам того времени. Наконец, возможно использовать данные по укрупненным показателям базисной стоимости по видам работ (УПБС ВР), необходимым для воссоздания объекта недвижимости. Обычно эти данные приводятся в базисных ценах. В последнее время в Беларуси в качестве базисных используются цены 1991 года. Учет разновременности затрат Чрезвычайно важно заметить, что при определении разновременных затрат их прямое суммирование приведет к искаженному результату. Разновременные затраты приводятся к дате оценки с помощью той или иной процедуры учета стоимости денег во времени. В простейшем варианте для расчета изменения стоимости во времени могут применяться различные индексы (коэффициенты), умножение на которые и дает необходимый результат. В нашей стране наиболее употребительны две системы индексов (впрочем, не сильно отличающиеся друг от друга): Министерства статистики и анализа Республики Беларусь и Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь. Министерство статистики и анализа ежемесячно публикует коэффициенты изменения стоимости основных фондов. Они рассчитываются по группам основных фондов: здания и сооружения, передаточные устройства, машины и оборудование, транспортные средства, инструмент, мебель. Министерством архитектуры и строительства ежемесячно публикуются индексы по элементам затрат (основная заработная плата, транспортные затраты, накладные расходы, плановые накопления, временные здания и сооружения, зимние удорожания), а также индексы изменения стоимости строительно-монтажных работ как общие, так и отдельно по строительным материалам, изделиям и конструкциям, и некоторые другие. Индексы приводятся по областям и в среднем по республике. Индексы по Минску даются отдельно без учета крупнопанельного домостроения (КПД) и с учетом КПД. Выводы Казалось бы, что во всех случаях заказчика интересует именно стоимость замещения. На самом деле трудно себе представить, что кто-нибудь будет возводить сооружение с уже проявившимися недостатками или функциональными несоответствиями. Но в что же время определение стоимости замещения представляет собой более сложную задачу, и именно поэтому чаще всего эксперт ставит перед собой проблему определения стоимости восстановления. В общем случае, затратный подход позволяет получить сравнительно правдоподобные оценки новых сооружений с малым износом при условии, то возведенные на земельном участке объекты соответствуют его наилучшему использованию. Этот подход является стандартным при определении стоимости планируемого строительства, в том числе при дополнении к уже существующей застройке; он может применяться для оценки стоимости объектов специального назначения, а также для уникальной недвижимости, которая редко появляется на рынке. Часто применяется затратный подход для нужд налогообложения и страхования. В идеальном случае продавец может считать, что остаточная стоимость восстановления является нижней ценовой границей, так как никто не хочет продавать объект дешевле, чем он обошелся ему самому. В то же время можно предположить, что полная стоимость замещения отражает позицию покупателя, который не будет платить больше, чем составили бы его затраты на сооружение (восстановление) нового объекта аналогичной полезности при учете временного фактора и риска. Таким образом, затратный подход обычно дает нам оценки, подлежащие уточнению с помощью иных подходов. При этом, конечно, на практике эти положения могут и не соблюдаться из-за специфики конкретных ситуаций. Например, если здание обладает уникальным местоположением, то воспроизвести его с тем же набором потребительских свойств попросту невозможно, а это означает, что верхняя граница стоимости превышает полную стоимость замещения. <<< Главная
страница | < Назад Новости партнеров
pravo.kulichki.ru ::: pravo.kulichki.com ::: pravo.kulichki.net
2004-2015 Республика Беларусь
|
Лента новостей
Разное
Право России
|