по состоянию на 25 января 2005 года

<<< Главная страница | < Назад

Учимся пользоваться оценкой. Сравнительный подход.

 

Николай Трифонов, председатель Совета объединений оценщиков СНГ, президент Белорусского общества оценщиков, тел. 289-31-73

 

В своей работе субъекты хозяйствования сталкиваются с необходимостью независимой оценки стоимости всех видов имущества (недвижимости, включая землю, здания и сооружения, оборудования; транспортных средств, товаров в обороте, нематериальных активов, основных фондов, предприятий в целом и др.), а также прав собственности, обязательств, ущерба и услуг. В пятой статье цикла рассматривается один из применяемых в оценочной деятельности подходов – сравнительный.

 

Основные предпосылки

Ранее мы установили, что в мировой практике оценочной деятельности выработано три основных подхода к оценке. В предшествующих номерах журнала были опубликованы статьи, в которых описывались затратный (№ 6) и доходный (№ 8) подходы к оценке объектов. В настоящем номере мы публикуем статью, в которой обсуждаются основные особенности сравнительного подхода. Как обычно, делать это будем на примере оценки недвижимости, наиболее полно отражающей различные аспекты оценочной процедуры. В то же время все основные рассуждения будут справедливы и для оценки других видов имущественных и неимущественных объектов.

Логика при сравнительном подходе заключается в том, что стоимость оцениваемого объекта прямо сравнивается с известной стоимостью какого-либо другого подобного объекта недвижимости. Если при этом используются данные по продажным ценам, то этот подход иногда также называют подходом сравнительных (или сопоставимых) продаж.

Среди различных принципов, лежащих в основе сравнительного подхода, в качестве базового используется принцип замещения. В простейшей формулировке он провозглашает, что рациональный покупатель не заплатит за конкретную недвижимость больше той цены, за которую можно приобрести на рынке другой подобный объект, обладающий такой же полезностью.

Это предполагает, что сделки с подобными объектами уже состоялись, и вообще говоря, неоднократно, причем именно по их рыночной цене. Поэтому, чтобы применять данный подход, эксперт-оценщик должен собрать достаточно обширные данные по сделкам купли-продажи объектов аналогичных или близких к аналогичным. Хотя любые подходы к оценке базируются на рыночных данных, но сравнительный подход особенно сильно зависит от качественной информации о состоянии рынка. Следует обратить внимание, чтобы в используемых данных время продажи было близким ко времени совершения оценки и сохранялись общие ценовые тенденции рынка. Наконец, при анализе объектов недвижимости следует учитывать окружение потенциальных аналогов, которое должно быть схожим с окружением оцениваемого объекта.

Методика

Традиционно в сравнительном подходе выделяют следующие этапы: предварительный этап анализа, основной этап анализа, обобщение данных и сравнение.

Предварительный этап анализа при оценке сравнительным подходом заключается в правильном определении сегмента рынка, к которому относится оцениваемый объект недвижимости. Для этого следует учесть полный набор потребительских свойств, характерных для заданного возможного использования и соответствующего типичного социально-экономического образа инвестора. Как правило, анализируется гораздо больше продаж, чем число окончательно выбранных аналогов, в дальнейшем используемых для оценки.

Обобщение данных и сравнение составляют синтез. На этом этапе сопоставляются характеристики сравнимых и оцениваемого объектов и выявляются существующие различия. На эти различия вносятся поправки. Ценовые поправки применяются для уравнивания стоимости сравниваемого объекта и объекта оценки. При этом ценовая поправка может быть и в сторону увеличения, и в сторону уменьшения стоимости. Поправки принято вносить в стоимость выбранного аналога. Иногда поправки проводят не по отношению ко всему объекту, а поэлементно. Это позволяет использовать для различных элементов различные данные по аналогам. Поправка может также отражать колебания цен на недвижимость в зависимости от дат оценки и продажи.

Точность подхода сравнительных продаж сильно зависит от точности определения ценовых поправок. Исходя из этого, данные по сравнительным продажам должны быть достаточно подробными. Как и при других подходах, эксперт должен активно использовать информацию по сопоставимым объектам на местном рынке недвижимости. В то же время доверительный характер сделок во многих случаях лишает оценщика возможности комментировать подробности объектов-аналогов.

Эксперт собирает информацию о рынке подобных объектов, анализирует сходство и различие между ними и оцениваемым объектом. При этом следует учесть особенности связанных с ними наборов имущественных прав, условий оплаты, времени совершения сделки, местоположения, физических и экономических характеристик объектов, вариантов их использования.

Для сопоставления принято использовать так называемые единицы сравнения, то есть сравнивать стоимости не объекта целиком (например, здания), но стоимость одной квартиры, стоимость квадратного метра общей площади и т.п. Следует отметить, что при определении стоимости доходной недвижимости в качестве единицы сравнения удобнее выбирать экономические показатели. Действительно, для ресторана, например, важнее сравнение с аналогом по валовому доходу или по количеству посадочных мест, чем по площади застройки. В целом при выборе единиц сравнения следует исходить из влияния этого параметра на стоимость объекта. Например, для определения стоимости городской квартиры можно использовать в качестве единицы комнату, если оценщик считает, что именно количество комнат является определяющим при оценке жилья. С этой целью цена продажи делится на количество комнат в проданной квартире. Если прослеживается закономерность, можно говорить, что эксперт правильно выявил конъюнктуру этого сегмента рынка.

Сравнительный подход можно реализовать в виде метода прямого сравнения (продаж) и метода статистического сравнения.

Метод прямого сравнения, или метод прямого сравнительного анализа продаж, предполагает использование данных по сделкам с аналогичными по потребительским свойствам объектами, прошедшие в недавний период времени. При этом подразумевается существование открытого и конкурентного рынка данного вида недвижимости и соблюдение в ходе сделок стандартного набора условий: достаточное время экспозиции объекта на рынке, доступность объекта для потенциального инвестора, экономически целесообразное поведение участников сделки, их информированность и компетентность.

Следует отметить, что в нашей практике, как и вообще в практике оценщиков стран переходной экономики, нашли применение ценовые поправки, определяемые иными способами: так называемые процентные и денежные (относительные и абсолютные) поправки. Эти поправки могут рассчитываться на основе обработки статистических данных, но на практике обычно определяются экспертным путем.

Процентные поправки, как правило, рассчитываются на единицу сравнения. Так, например, поправка на изменение курса доллара рассчитываемая как отношение индексов курса на дату сделки с аналогом и дату оценки, является процентной. Процентной будет и поправка на физическое состояние, определяемая из соотношения степеней износа аналога и оцениваемого объекта. При этом многие оценщики отмечают, что корректно сопоставлять лишь объекты с небольшой разницей потери функциональных свойств. Например, если объект с износом в 20% приобретается с целью его дальнейшей эксплуатации, то в случае износа в 80% цели инвестиционных вложений скорее всего будут иными, скажем, объект недвижимости будет перестраиваться.

Метод статистического сравнения предполагает для преодоления неточностей прямого сравнения использование развернутых статистических приемов. В качестве составляющих сравнительного подхода выступают: сбор информации о рыночных сделках по схожим с оцениваемой собственностью объектам (аналоги), внесение корректировок к ценам сделок и определение оценочной стоимости собственности на основании скорректированных цен аналогов. В случае комплексной оценки корректировок (наличие ряда отличий) целесообразно воспользоваться регрессионной моделью. Это дает хорошие результаты в условиях рыночной экономики и развитого рынка недвижимости. При этом информационные базы обладают значительной доступностью, достоверностью, внешние условия (конъюнктурные, инфляционные, политические и законодательные) относительно стабильны или подвержены прогнозируемым изменениям.

Выводы

В заключение отметим, что основная трудность, с которой сталкивается эксперт при использовании сравнительного подхода для оценки объектов на наших неразвитых рынках, заключается в подборе объектов-аналогов, отвечающих необходимым для этого требованиям. В самом деле, ведь суммы, фигурирующие в договорах о сделке, зачастую разительно отличаются от действительных. Как подобрать оцениваемому объекту при отсутствии прямых аналогий (неразвитый рынок!) сопоставимые хотя бы по физическим характеристикам?

Область применимости сравнительного подхода становится очевидной из изложенного выше. Ясно, что сравнение продаж дает наиболее точные результаты в случае оценки объектов, принадлежащих к развитому активному рынку. В условиях Беларуси это относится прежде всего к жилью в больших городах и рынку массовых автомобилей. Традиционно сравнительным подходом широко пользуются в отношении небольших промышленных или коммерческих объектов, то есть для рынка с достаточной информационной открытостью и хорошей сопоставимостью.

Напротив, для оценки крупных объектов недвижимости применение сравнительного подхода осложнено тем, что конкретные варианты использования и связанные с ними инвестиционные ожидания неизвестны. Но и в этих случаях данные сравнительного подхода позволяют проверить результаты, полученные другими подходами.

<<< Главная страница | < Назад

pravo.kulichki.ru ::: pravo.kulichki.com ::: pravo.kulichki.net

2004-2015 Республика Беларусь