(с учетом изменений, внесенных постановлением Министерства юстиции Республики Беларусь от 20.07.2005 № 38, рег. № 8/12918 от 21.07.2005)

 

В целях осуществления надлежащего контроля за осуществлением деятельности по оказанию риэлтерских услуг и в соответствии с Положением о лицензировании деятельности по оказанию юридических услуг, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 20 октября 2003 г. № 1363 "О лицензировании видов деятельности, выдачу специальных разрешений (лицензий) на которые осуществляет Министерство юстиции", Министерство юстиции Республики Беларусь ПОСТАНОВЛЯЕТ:

1. Утвердить прилагаемые Правила осуществления деятельности по оказанию риэлтерских услуг.

2. Настоящее постановление вступает в силу со дня его официального опубликования.

(с учетом изменений, внесенных постановлением Министерства юстиции Республики Беларусь от 20.07.2005 № 38, рег. № 8/12918 от 21.07.2005)

1. Правила осуществления деятельности по оказанию риэлтерских услуг (далее - Правила) приняты в соответствии с Положением о лицензировании деятельности по оказанию юридических услуг, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 20 октября 2003 г. № 1363 "О лицензировании видов деятельности, выдачу специальных разрешений (лицензий) на которые осуществляет Министерство юстиции" (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2003 г., № 121, 5/13248), и регулируют отношения, возникающие между юридическими лицами, оказывающими риэлтерские услуги, и физическими и юридическими лицами, являющимися потребителями данных услуг.

2. Настоящие Правила приняты в целях:

защиты прав и законных интересов потребителей риэлтерских услуг;

укрепления правовых основ деятельности по оказанию риэлтерских услуг;

повышения качества оказываемых риэлтерских услуг;

обеспечения роста профессионального мастерства специалистов по риэлтерской деятельности.

3. Руководители организаций, оказывающих риэлтерские услуги, обязаны обеспечивать знание и соблюдение Правил всеми сотрудниками.

4. В целях обеспечения возможности ознакомления граждан с настоящими Правилами их текст должен находиться в удобном для обозрения месте в помещениях лицензиата, предназначенных для оказания риэлтерских услуг.

5. В настоящих Правилах применяются следующие основные понятия и их определения:

лицензиат - коммерческая организация, оказывающая риэлтерские услуги на основании специального разрешения (лицензии);

риэлтер (аттестованный специалист) - специалист лицензиата, оказывающий риэлтерские услуги и имеющий свидетельство об аттестации риэлтера (далее - свидетельство), выданное в установленном законодательством порядке;

агент по операциям с недвижимостью - специалист лицензиата, не имеющий свидетельства, оказывающий риэлтерские услуги, за исключением услуг, право на осуществление которых имеет в соответствии с настоящими Правилами только риэлтер;

потребитель услуг лицензиата - юридическое или физическое лицо, которое имеет намерение обратиться за оказанием риэлтерских услуг, либо юридическое или физическое лицо, которому лицензиат оказывает риэлтерские услуги (далее - потребитель).

6. Для осуществления деятельности по оказанию риэлтерских услуг лицензиат должен иметь:

лицензию на осуществление деятельности по оказанию юридических услуг с указанием составляющей лицензируемый вид деятельности услуги - риэлтерские услуги (далее - лицензия);

организационно-функциональную структуру и юридические возможности, обеспечивающие качественное оказание риэлтерских услуг;

утвержденные его руководителем систему внутреннего контроля; перечень сделок и видов объектов недвижимости, в отношении которых он оказывает риэлтерские услуги; регламент предоставления услуг, регулирующий, в том числе, порядок рассмотрения претензий и рекламаций потребителя; положения о структурных подразделениях; должностные инструкции сотрудников;

необходимое количество риэлтеров, которые периодически проходят повышение квалификации, форма и периодичность проведения которого определяются лицензирующим органом;

актуализированный фонд нормативных правовых актов и методических документов в сфере риэлтерской деятельности;

прейскурант на оказываемые услуги;

кассовый суммирующий аппарат и (или) специальную компьютерную систему при осуществлении приема наличных денежных средств за оказание риэлтерских услуг;

договоры на оказание риэлтерских услуг и другие документы, подтверждающие факт оказания возмездных услуг в соответствии с законодательством;

книгу замечаний и предложений;

пронумерованную, прошнурованную лицензиатом книгу регистрации договоров, скрепленную печатью управления юстиции исполнительного и распорядительного органа по месту нахождения лицензиата;

телефонизированное помещение, которое соответствует санитарно-гигиеническим и противопожарным требованиям, не используется для проживания и защищено от несанкционированного доступа.

(Пункт 6 -- с учетом изменений, внесенных постановлением Министерства юстиции Республики Беларусь от 20.07.2005 № 38, рег. № 8/12918 от 21.07.2005)

6-1. Штат обособленного подразделения лицензиата, за исключением технического и вспомогательного персонала, должен состоять из специалистов по риэлтерской деятельности, минимум половина из которых, но не менее чем один имеют свидетельство об аттестации риэлтера и не работают на основе гражданско-правовых и (или) трудовых договоров в других организациях, оказывающих риэлтерские услуги.

(Пункт 6-1 -- введен постановлением Министерства юстиции Республики Беларусь от 20.07.2005 № 38, рег. № 8/12918 от 21.07.2005)

7. Лицензиат должен обеспечивать выполнение следующих наиболее ответственных действий только риэлтерами, а именно:

консультирование в сфере недвижимости;

подготовку проекта договора на оказание риэлтерских услуг, организацию его подписания и контроль его исполнения;

организацию и проведение переговоров между потребителями;

организацию сбора и подготовки документов, связанных с осуществлением сделки с недвижимостью;

организацию нотариального удостоверения сделки с недвижимостью;

организацию и помощь в государственной регистрации объекта недвижимости, прав на него и сделки с ним;

иные юридически значимые действия.

8. По требованию должностных лиц лицензирующего органа лицензиат обязан предъявлять документы и предоставлять информацию, относящиеся к деятельности по оказанию риэлтерских услуг, письменные объяснения по вопросам, возникающим в ходе проведения проверки, а также ежегодно представлять информацию о своей деятельности в лицензирующий орган не позднее 20 января года, следующего за отчетным.

9. Лицензиат обязан сообщить лицензирующему органу о возникновении обстоятельств, влекущих аннулирование или приостановление действия лицензии, аннулирование свидетельства, вынесение предписания лицензиату либо предупреждения обладателю свидетельства.

10. Лицензиаты должны содействовать лицензирующему органу в реализации его функций с целью развития и совершенствования отношений в сфере деятельности по оказанию риэлтерских услуг.

11. Лицензиат должен квалифицированно оказывать риэлтерские услуги в соответствии с требованиями законодательства Республики Беларусь и своими обязательствами по договору на оказание риэлтерских услуг.

Отношения сотрудников лицензиата с потребителем должны соответствовать нормам морали и делового этикета.

12. Лицензиат не должен использовать некомпетентность или состояние здоровья потребителя в целях извлечения дохода при совершении сделок с недвижимостью, а также иной личной выгоды.

13. Лицензиат не вправе осуществлять профессиональные услуги по сделке с недвижимостью, в отношении которой он имеет существующую или предполагаемую заинтересованность.

14. При появлении обстоятельств, при которых лицензиат не вправе оказывать риэлтерские услуги, он обязан в течение трех дней с момента, когда ему стало известно о них, письменно уведомить потребителя об изменении обстоятельств и в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Республики Беларусь, расторгнуть в установленном порядке договор на оказание риэлтерских услуг.

15. В случае, когда после заключения договора на оказание риэлтерских услуг выявятся обстоятельства, препятствующие его качественному и своевременному исполнению, которые не зависят от волеизъявления и действий лицензиата, он должен поставить об этом в известность потребителя.

16. Лицензиат не вправе заключать договор на оказание риэлтерских услуг, если его исполнение будет препятствовать исполнению другого, ранее заключенного договора.

17. Лицензиат обязан:

иметь в помещениях, предназначенных для оказания риэлтерских услуг, и по требованию потребителя предоставлять оригиналы или копии свидетельства о государственной регистрации коммерческой организации, лицензии, сертификата соответствия Национальной системы подтверждения соответствия Республики Беларусь, свидетельств, выданных его риэлтерам;

в рамках заключенного договора на оказание риэлтерских услуг защищать права и способствовать реализации законных интересов потребителя;

предоставить потребителю достоверную информацию в отношении объекта сделки.

18. Представляя интересы продавца в сделке, лицензиат не имеет права назначать цену объекта недвижимости, отличную от цены, назначенной продавцом.

19. Лицензиат вправе рекламировать только свою деятельность. В рекламе должны быть указаны номер его лицензии, дата ее выдачи, срок действия и наименование органа, выдавшего эту лицензию. Реклама, даваемая лицензиатом, не должна содержать недостоверные сведения или вводить в заблуждение потребителей.

Лицензиат не вправе рекламировать или иным образом размещать информацию об объекте недвижимости без согласия потребителя.

20. Лицензиат после заключения договора на оказание риэлтерских услуг с потребителем, который является приобретателем прав на объект недвижимости, обязан на срок, указанный в договоре на оказание риэлтерских услуг:

снять объект недвижимости с продажи и прекратить его рекламу, после совершения потребителем юридически значимых действий, свидетельствующих о его намерении заключить сделку с данным объектом (например, подписание предварительного договора о совершении сделки с объектом недвижимости);

не предпринимать действий, направленных на приобретение данного объекта другими потребителями.

21. В случае расторжения (истечения срока действия) договора на оказание риэлтерских услуг потребителю в течение одного дня с момента предъявления соответствующего требования должны быть возвращены все представленные им лицензиату документы. Документы, собранные или подготовленные лицензиатом, в данном случае должны быть переданы в течение одного дня после произведения оплаты за их сбор и подготовку.

22. Лицензиат обязан отстаивать интересы потребителя в связи с оказанием риэлтерских услуг в соответствующих органах и организациях, в том числе в суде, в соответствии с законодательством Республики Беларусь.

23. Сотрудники лицензиата, осуществляя профессиональные обязанности, должны руководствоваться общепринятыми нормами морали, заботиться о престиже профессии и повышении ее общественного статуса.

24. Взаимоотношения лицензиатов и их сотрудников должны строиться на взаимодействии, направленном на качественное выполнение риэлтерских услуг. Лицензиаты и их сотрудники должны осуществлять обмен прогрессивными методами, формами и опытом работы с целью повышения их профессионального уровня.

25. Сотрудники лицензиата не вправе обсуждать с потребителями размер и обоснованность вознаграждения, получаемого другими лицензиатами.

26. Межличностные отношения сотрудников лицензиатов не должны препятствовать реализации прав и законных интересов потребителей, оперативности и полноте оказываемых услуг.

27. Предоставление риэлтерских услуг лицензиатом юридическим и физическим лицам осуществляется на основании договора на оказание риэлтерских услуг, заключаемого в простой письменной форме, составляемого в двух экземплярах, один из которых выдается потребителю, а второй - остается у лицензиата.

Договор на оказание риэлтерских услуг должен быть подписан потребителем и руководителем либо уполномоченным заместителем руководителя лицензиата в помещении лицензиата, предназначенном для оказания риэлтерских услуг.

Письменный договор об оказании риэлтерских услуг может не заключаться, если лицензиат только в устной форме консультирует потребителя в сфере недвижимости. В случае консультирования в книге регистрации договоров делается соответствующая запись с указанием фамилии, имени, отчества, места жительства и контактного телефона обратившегося, вопроса, по которому давалась консультация, и стоимости консультации.

По требованию потребителя консультация может быть выдана в письменной форме после заключения соответствующего договора.

(Пункт 27 -- с учетом изменений, внесенных постановлением Министерства юстиции Республики Беларусь от 20.07.2005 № 38, рег. № 8/12918 от 21.07.2005)

28. До момента подписания договора на оказание риэлтерских услуг лицензиат обязан ознакомить потребителя с прейскурантом на оказание риэлтерских услуг, текстом договора на оказание риэлтерских услуг и разъяснить все его условия. По требованию потребителя при заключении договора ему даются необходимые консультации по вопросам законодательства в сфере недвижимости, а также предоставляется информация о состоянии рынка недвижимости и уровне цен на момент заключения договора.

29. В договоре на оказание риэлтерских услуг указываются:

предмет договора;

номер лицензии лицензиата, дата ее выдачи, срок действия и наименование органа, выдавшего эту лицензию;

указание о том, что потребитель ознакомлен с прейскурантом на оказываемые услуги;

обязанности лицензиата;

обязанности потребителя;

порядок оплаты услуг и форма расчетов;

срок действия договора;

условия расторжения договора;

ответственность сторон, порядок и сроки возмещения расходов сторонами;

порядок разрешения споров;

адреса и реквизиты сторон;

перечень переданных лицензиату документов на момент подписания договора;

иные условия по соглашению сторон.

30. В договоре должно быть указано содержание риэлтерских услуг, которые обязуется выполнить лицензиат, с указанием конечного результата (заключение потребителем сделки с объектом недвижимости; подбор объекта недвижимости, определенного в договоре, и т.п.). Договор должен включать обязательство лицензиата установить перечень лиц, имеющих права в отношении объекта недвижимости, и информировать потребителя о наличии таких лиц и их правах.

31. При наличии в договоре обязательства лицензиата выполнить подбор варианта сделки с объектом недвижимости договор должен содержать следующие разделы:

описание объекта недвижимости (в случае, если потребитель является собственником объекта);

требования к объекту недвижимости (в случае, если потребитель является приобретателем прав на объект) с обязательным указанием предполагаемого месторасположения объекта недвижимости, количества комнат (в том числе изолированных), предполагаемой площади (общей, жилой), ориентировочной и предельной стоимости объекта;

порядок осмотра объекта недвижимости (обеспечение транспортом для доставки потребителя к месту осмотра и т.п.).

32. При наличии в договоре обязательства лицензиата выполнить подготовку документов, связанных с осуществлением сделки с объектом недвижимости, договор должен содержать следующие разделы:

порядок осуществления иных платежей (пошлины, платежи за регистрацию прав, изготовление технической документации и т.п.) при осуществлении сделки с недвижимостью;

сроки, необходимые для удостоверения и регистрации сделки с недвижимостью.

33. Договор на оказание риэлтерских услуг должен предусматривать обязанность лицензиата возместить причиненные потребителю убытки в случае признания судом сделки с объектом недвижимости недействительной из-за невыполнения либо ненадлежащего выполнения лицензиатом своих обязательств. В договоре на оказание риэлтерских услуг указываются обстоятельства непреодолимой силы (форс-мажорные обстоятельства), при которых ответственность сторон не наступает.

34. Лицензиат обязан соблюдать конфиденциальность информации, полученной в процессе предоставления риэлтерских услуг потребителю. Обязанность соблюдения конфиденциальности остается в силе после завершения отношений между лицензиатом и потребителем.

35. Соблюдение конфиденциальности информации предполагает неразглашение данной информации, а также обязанность не использовать эту информацию в личных целях или в интересах третьей стороны.

36. Без согласия потребителя лицензиат вправе представлять сообщенные ему сведения по запросам суда, прокуратуры, органов дознания или предварительного следствия в связи с уголовными либо гражданскими делами, находящимися в их производстве, либо хозяйственного суда в связи со спорами, находящимися у него на разрешении, а также в иных случаях, предусмотренных законодательством Республики Беларусь.

37. Требования о сохранении конфиденциальности информации распространяются на:

все материалы и документы как на бумажном, так и на электронном носителе, собранные и (или) подготовленные лицензиатом в процессе совершения сделок с недвижимостью;

сведения, полученные лицензиатом от потребителя;

информацию о потребителе, ставшую известной лицензиату в процессе оказания услуг;

факты консультирования потребителя;

сведения, связанные с коммерческой деятельностью, доступ к которым ограничен в соответствии с законодательством Республики Беларусь (коммерческая тайна).

38. В целях сохранения конфиденциальности информации лицензиат должен:

вести раздельное делопроизводство в отношении каждого потребителя;

обеспечить сохранность документов потребителя, исключив к ним доступ посторонних лиц;

осуществлять консультирование, проводить переговоры с потребителем при условии отсутствия посторонних лиц.

39. Документы, свидетельствующие о намерении потребителя совершить сделку с недвижимостью, а также другие документы потребителя должны храниться в сейфе или ином месте, исключающем доступ посторонних. Доступ к этим документам, а также к информации о намерении потребителя совершить сделку с недвижимостью, хранящейся в компьютерной базе данных, должны иметь только риэлтеры лицензиата, для которых это необходимо в соответствии с должностными обязанностями и регламентом предоставления риэлтерских услуг.

40. Информация о возможности совершения сделок с недвижимостью и о сложившихся ценах на рынке недвижимости, разъяснения законодательства в сфере недвижимости, предоставляемые лицензиатом в процессе консультирования потребителя, должны быть достоверными.

41. При заключении договора на оказание риэлтерских услуг, содержащего обязательство лицензиата осуществить подбор вариантов сделки с объектом недвижимости, лицензиат должен в течение оговоренного в договоре срока обеспечить занесение заявки потребителя в базу данных. Заявка потребителя после занесения в базу данных с согласия потребителя выставляется в качестве предложения для заинтересованных.

42. Предлагая объекты недвижимости, лицензиат должен предоставить описание, необходимое для получения наиболее полного представления потребителя об объекте недвижимости. В описании объекта недвижимости должны быть отражены обязательные характеристики, определенные СТБ 1098-98 "Услуги риэлтерские. Общие требования".

По заявке потребителя ему должна быть предоставлена возможность оперативной выборки объектов недвижимости по заданным критериям из базы данных.

43. Выполняя подбор варианта сделки с объектом недвижимости, лицензиат должен сопровождать потребителя риэлтерских услуг при осмотре объекта недвижимости, если данный объект находится в одном населенном пункте с местонахождением помещения лицензиата, предназначенного для оказания риэлтерских услуг. При осмотре объекта недвижимости лицензиат должен предупредить потребителя о наличии существенных недостатков в объекте недвижимости, если таковые имеются или о них стало известно лицензиату.

44. Осуществив подбор варианта сделки с недвижимостью, лицензиат для исключения разногласий может (по желанию потребителей) организовать подписание предварительного договора о заключении сделки или зафиксировать в письменном виде условия совершения предстоящей сделки между потребителями - собственником объекта недвижимости и приобретателем прав на объект недвижимости.

45. Предварительный договор заключается в соответствии со статьей 399 Гражданского кодекса Республики Беларусь.

46. Лицензиат должен в срок, предусмотренный договором о предоставлении риэлтерских услуг, организовать сбор документов, необходимых для удостоверения сделки с недвижимостью, государственной регистрации объекта недвижимости, прав (перехода прав) на него, государственной регистрации сделки с объектом недвижимости, обеспечить государственную регистрацию, а также в случаях, предусмотренных законодательством Республики Беларусь, - нотариальное удостоверение сделки.

47. При подготовке к совершению сделки с недвижимостью и государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделки с ним лицензиат должен проверить подлинность, правильность оформления и комплектность необходимых документов, сделать все возможное для обеспечения защищенности прав потребителя.

В случаях, если по соглашению сторон необходимо нотариальное удостоверение сделки с недвижимостью, а также в иных случаях, предусмотренных законодательством Республики Беларусь, лицензиат должен по согласованию с нотариусом и потребителем согласовать дату нотариального удостоверения сделки. К моменту нотариального удостоверения сделки лицензиат должен обеспечить представление нотариусу всех необходимых документов.

В случае сопровождения потребителя после заключения договора на оказание риэлтерских услуг к нотариусу сотрудник лицензиата обязан предъявить нотариусу документ, удостоверяющий личность, и сообщить наименование лицензиата.

(Пункт 47 -- с учетом изменений, внесенных постановлением Министерства юстиции Республики Беларусь от 20.07.2005 № 38, рег. № 8/12918 от 21.07.2005)

48. Лицензиат обязан предпринять необходимые меры к воспрепятствованию удостоверения и государственной регистрации сделки, которая может быть признана недействительной по основаниям, предусмотренным законодательством.

49. Лицензиат оказывает консультационную помощь потребителю в выборе наиболее удобной для потребителя формы расчетов. Лицензиат должен по желанию потребителя организовать расчеты через поверенного, вексель, банковский счет, депозитарную ячейку и другие установленные законодательством формы расчетов.