|
МИНИСТЕРСТВО ЮСТИЦИИ РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ
29 апреля 1994 г. N 05-II-1876
ИНСТРУКТИВНОЕ ПИСЬМО
О порядке нотариального удостоверения договоров
отчуждения жилых помещений
===
___________________________________________________________--
Утратило силу постановлением Министерства юстиции от 6
сентября 2001 г. N 19 (зарегистрировано в Национальном
реестре - N 8/7201 от 18.09.2001 г.)
[Изменения и дополнения:
Приказ Министерства юстиции от 6 октября 1997 г. N 133
(рег. N 2123) ;
Приказ Министерства юстиции от 10 ноября 1998 г. N 317
(рег. N 2775/12 от 11.11.98 г.) .]
Гражданское законодательство Республики Беларусь
предусматривает четыре формы отчуждения жилых помещений:
- купля-продажа;
- дарение;
- мена;
- приватизация жилых помещений.
В последнее время у граждан и многих государственных нотариусов
Республики Беларусь немало возникает вопросов по оформлению
договоров об отчуждении квартир и жилых домов. В этой связи 31 марта
1994 г. Министерство юстиции провело совещание старших
государственных нотариусов первых государственных нотариальных
контор республики, на котором всесторонне обсуждены многие вопросы
отчуждения жилых помещений, вытекающие из нотариальной практики. С
учетом состоявшегося обсуждения Министерство юстиции считает
необходимым высказать следующее.
Совет Министров Республики Беларусь своим постановлением N 589
от 31 августа 1993 г. утвердил Временное положение о порядке
купли-продажи квартир (жилых-домов) /СП Республики Беларусь,
1993 г., N 25, ст.486/. Данное положение установило ряд
обязательных условий для совершения такой сделки, как купля-продажа
квартиры (жилого дома).
Согласно Временному положению право на приобретение квартиры в
собственность имеют:
1. Граждане Республики Беларусь, постоянно проживающие на
территории Республики Беларусь на 12 ноября 1991 г. (на момент
вступления в силу Закона Республики Беларусь "О гражданстве
Республики Беларусь", имеющие постоянную прописку);
2. Граждане, постоянно проживающие в данном населенном пункте.
Согласно статьям 77, 90, 93 Кодекса Республики Беларусь "О
земле" к землям городов, поселков, сельских населенных пунктов
относятся все земли в пределах городской, поселковой черты, а также
в пределах границ, установленных для сельских населенных пунктов.
Исходя из этого правила, населенным пунктом является и город, и
районный центр, и деревня.
Объекты купли-продажи жилых помещений с учетом Временного
положения можно условно разделить на две группы:
1. Жилые помещения, относящиеся к государственному жилищному
фонду;
2. Жилые помещения, не относящиеся к государственному жилищному
фонду.
Порядок продажи гражданам квартир в домах государственного
жилищного фонда имеет ряд особенностей. Одна из таких особенностей
состоит в том, что жилые помещения продаются в первую очередь
гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных
условий.
Если гражданин состоит на учете нуждающихся в улучшении
жилищных условий на предприятии, в учреждении или организации, но
постоянно проживает за пределами данного населенного пункта, то он
имеет право приобретать в собственность незаселенное или
освобожденное жилое помещение в домах, принадлежащих этим
предприятиям, учреждениям, организациям, а также в домах,
построенных для продажи.
Не могут быть объектом купли-продажи:
1. жилые помещения в общежитиях;
2. служебные жилые помещения, за исключением в домах колхозов и
совхозов, которые могут продаваться лицам, работающим в данных
колхозах, совхозах или проживающим в данной местности;
3. жилые помещения, находящиеся на территориях, подвергшихся
радиоактивному загрязнению в результате катастрофы на Чернобыльской
АЭС;
4. квартиры, расположенные в обособленных военных городках,
определенных Министерством обороны.
Помимо граждан, квартиры могут приобрести юридические лица,
зарегистрированные на территории Республики Беларусь. Наряду с этим
следует иметь в виду, что юридические лица могут купить не всякое
жилое помещение, относящееся к государственной форме собственности,
а только квартиры:
1. построенные для продажи;
2. жилые дома, не завершенные строительством;
3. дома, подлежащие реконструкции (обязательное условие -
завершение реконструкции и использование по назначению, об этом
обязательно должна быть сделана отметка в договоре).
Временное положение разрешило продавать жилое помещение по
следующим ценам:
а) пункт 3.1. - незаселенные квартиры, относящиеся к
государственному жилищному фонду (в действующих на момент продажи
ценах с учетом их потребительских качеств за вычетом износа);
б) пункт 3.2. - освобожденные квартиры, относящиеся к
государственному жилищному фонду (в том числе в домах, подлежащих
реконструкции), - в действующих на момент продажи ценах с учетом
потребительских качеств за вычетом износа;
в) пункт 3.3. - квартиры, построенные для продажи, в ценах по
соглашению сторон;
г) пункт 3.4. - жилые дома, не завершенные строительством, если
они не являются объектами приватизации, указанными в Государственной
программе приватизации, утвержденной постановлением Верховного
Совета Республики Беларусь от 16 июня 1993 г. (по соглашению сторон
с учетом фактических затрат заказчика в действующих ценах на момент
продажи);
д) пункт 3.5. - квартиры, принадлежащие юридическим лицам
негосударственной формы собственности в ценах по соглашению сторон с
учетом фактических затрат;
е) пункт 3.6. - квартиры и дома, принадлежащие гражданам на
праве частной собственности, в ценах по соглашению сторон.
Жилые помещения (дома), относящиеся к государственной
собственности, могут быть проданы на аукционах. Министерство
жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь приказом N 2 от
13 января 1994 г. утвердило Положение об аукционной купле-продаже
квартир (домов) в Республике Беларусь. Данное Положение
предусматривает ряд особенностей купли-продажи жилых помещений на
аукционах. С учетом Положения право на аукционное приобретение
квартиры (дома) в собственность имеют:
1. граждане Республики Беларусь независимо от проживания в
данном населенном пункте и нуждаемости в улучшении жилищных условий;
2. иностранные граждане и лица без гражданства, если они имеют
на территории Республики Беларусь постоянное место жительства и
законный источник существования;
3. юридические лица, если они зарегистрированы на территории
Республики Беларусь.
Некоторую особенность имеет приобретение жилых помещений на
аукционах в г.Минске. Здесь в отличие от общего правила купить
квартиру (дом) на аукционе могут:
1. граждане Республики Беларусь, постоянно проживающие в
г.Минске;
2. юридические лица, зарегистрированные в г.Минске.
Пункт 3.3. Временного положения предусматривает объектом
купли-продажи квартиру (дом), построенную специально для продажи.
Постановление Совета Министров Республики Беларусь N 741 от
9 декабря 1992 г. "О строительстве жилых домов и других объектов
социального назначения для продажи" (СП Республики Беларусь,
1992 г., ст.628) устанавливает правило обязательного получения
лицензии в исполкоме местного Совета народных депутатов на право
строительства жилого дома с последующей продажей квартир.
Пункт 5 Временного положения предусматривает, что договор
купли-продажи квартир между гражданами, и юридическими лицами должен
быть нотариально удостоверен и зарегистрирован в исполкоме местного
Совета народных депутатов по месту нахождения квартиры, а между
юридическими лицами - зарегистрирован в соответствующем исполкоме
местного Совета народных депутатов.
Согласно пункту 10 Временного положения продажа квартир
гражданами производится с письменного согласия всех совершеннолетних
членов семьи. В этой связи при нотариальном удостоверении договора
купли-продажи квартиры (дома) продавец должен представить нотариусу
письменное согласие всех совершеннолетних членов семьи.
Квартиры, принадлежащие юридическим лицам, могут быть объектом
купли-продажи только в случаях, если они не заселены жильцами.
В последние два года в Республике Беларусь получило широкое
развитие долевое строительство жилых домов. Министерство
жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь приказом N 4 от
1 февраля 1994 г. утвердило Методические указания о порядке
оформления в собственность жилых домов (квартир), построенных при
долевом участии в жилищном строительстве. Пункт 2 Методических
указаний устанавливает правило, согласно которому регистрация жилых
помещений на праве собственности за участниками долевого
строительства проводится бюро технической инвентаризации,
обслуживающей район строительства жилого дома.
Вопросы нотариального удостоверения договоров
купли-продажи жилых помещений на условиях приватизации
___________________________________________________________--
Данный раздел утратил силу приказом Министерства юстиции от
10 ноября 1998 г. N 317 (рег. N 2775/12 от 11.11.98 г.)
1 июля 1993 г. в Республике Беларусь введены в действие Закон
"О приватизации жилищного фонда в Республике Беларусь" (Ведомости
Верховного Совета Республики Беларусь, 1992 г., N 5, ст.17) и
Положение о приватизации жилых помещений в домах государственного и
общественного жилищного фонда, их обслуживании и ремонте,
утвержденное постановлением Совета Министров Республики Беларусь
N 398 от 30 июня 1992 г. (СП Республики Беларусь, 1992 г., N 19,
ст.345). Приватизация жилищного фонда в Республике Беларусь начала
проводиться с 1 января 1993 г.
В целях установления единой практики приватизации жилищного
фонда Министерства юстиции и жилищно-коммунального хозяйства
Республики Беларусь 25 января 1993 года издали Инструктивное письмо,
а 24 мая 1993 года внесли некоторые изменения в это Инструктивное
письмо. Оба письма установили правила оформления гражданами
правоустанавливающих документов на приватизируемое ими жилое
помещение:
1. в любом случае, возмездно или безвозмездно приватизируется
жилое помещение, должна быть нотариальная форма удостоверения
договора купли-продажи, поскольку в оплату стоимости засчитывается
жилищная квота (сумма квот), которой государство реально наделяет
каждого гражданина Республики Беларусь;
2. решение исполкома местного Совета народных депутатов,
предприятия, объединения, организации о продаже (передаче) гражданам
на условиях приватизации занимаемых ими жилых помещений является
основанием для обязательного нотариального удостоверения договора
продажи гражданам квартир (домов);
3. в договоре купли-продажи должна содержаться запись, на какой
основе осуществлена приватизация жилого помещения, в какой величине
засчитана жилищная квота (сумма квот) в оплату его стоимости и какая
сумма, превышающая величину жилищной квоты (суммы квот), оплачена
гражданином.
При нотариальном удостоверении договора продажи гражданам
квартир (жилых домов) в собственность на условиях приватизации
нотариусу должны быть представлены, а затем приобщены к реестру
следующие документы:
- решение исполкома местного Совета народных депутатов,
предприятия, объединения, организации о продаже (передаче) гражданам
квартир в собственность;
- акт оценки стоимости квартир (дома);
- выписка из лицевого счета о составе семьи;
- письменное согласие всех совершеннолетних членов семьи о
приобретении в собственность занимаемой квартиры (жилого дома);
- квитанция (для обозрения) об оплате стоимости занимаемого
жилого помещения;
При оформлении договоров на покупку жилых помещений на условиях
приватизации возникают некоторые вопросы. В частности, как
истребовать согласие совершеннолетнего члена семьи, если он признан
недееспособным. В данном случае согласно статьи 166 КоБС Республики
Беларусь необходимо истребовать предварительное разрешение органов
опеки и попечительства.
17 сентября 1993 г. Пленум Верховного Суда Республики Беларусь
принял Постановление N 8 "О практике применения судами Закона
Республики Беларусь "О приватизации жилищного фонда в Республике
Беларусь", в котором сделал разъяснение, что местные Советы народных
депутатов, их исполнительные комитеты, а также органы управлений,
предприятий, объединений, организаций, в ведении которых находится
государственный жилищный фонд, не вправе отказать гражданину в
разрешении на приватизацию занимаемого жилого помещения, если иное
не установлено законом. Наниматели жилых помещений в домах колхозов,
других предприятий и организаций, основанных на коллективных формах
собственности, могут приватизировать занимаемые жилые помещения при
наличии согласия собственника и на определенных условиях.
Договор дарения приватизированной квартиры может быть заключен
между лицами, состоящими в близком родстве: супруги, дети, родители,
дедушка, бабушка, внуки, родные братья и сестры собственника и его
супруга, где бы они не проживали, даже за пределами Республики
Беларусь.
Министерство юстиции своим письмом от 15 марта 1993 г.
N 05-17-917 дало необходимое разъяснение по вопросу нотариального
удостоверения договора о залоге приватизированной квартиры (дома),
если с момента приватизации не прошел 3-годичный срок. В данном
письме Министерство высказало мнение, что граждане имеют право
заключать договор о залоге приватизированного жилого помещения, а
нотариусы на основании ст.66-67, 111-112 Инструкции о порядке
совершения нотариальных действий государственными нотариальными
конторами Республики Беларусь нотариально удостоверять договоры о
залоге приватизированного жилого помещения.
___________________________________________________________--
Раздел "Вопросы нотариального удостоверения договоров
купли-продажи жилых помещений на условиях приватизации" - с
изменениями, внесенными приказом Министерства юстиции от 6
октября 1997 г. N 133 (рег. N 2123)
1 июля 1993 г. в Республике Беларусь введены в действие
Закон "О приватизации жилищного фонда в Республике
Беларусь" (Ведомости Верховного Совета Республики Беларусь,
1992 г., N 5, ст.17) и Положение о приватизации жилых
помещений в домах государственного и общественного
жилищного фонда, их обслуживании и ремонте, утвержденное
постановлением Совета Министров Республики Беларусь N 398
от 30 июня 1992 г. (СП Республики Беларусь, 1992 г., N 19,
ст.345). Приватизация жилищного фонда в Республике Беларусь
начала проводиться с 1 января 1993 г.
В целях установления единой практики приватизации
жилищного фонда Министерства юстиции и
жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь 25
января 1993 года издали Инструктивное письмо, а 24 мая 1993
года внесли некоторые изменения в это Инструктивное письмо.
Оба письма установили правила оформления гражданами
правоустанавливающих документов на приватизируемое ими
жилое помещение:
1. в любом случае, возмездно или безвозмездно
приватизируется жилое помещение, должна быть нотариальная
форма удостоверения договора купли-продажи, поскольку в
оплату стоимости засчитывается жилищная квота (сумма квот),
которой государство реально наделяет каждого гражданина
Республики Беларусь;
2. решение исполкома местного Совета народных депутатов,
предприятия, объединения, организации о продаже (передаче)
гражданам на условиях приватизации занимаемых ими жилых
помещений является основанием для обязательного
нотариального удостоверения договора продажи гражданам
квартир (домов);
3. в договоре купли-продажи должна содержаться запись,
на какой основе осуществлена приватизация жилого помещения,
в какой величине засчитана жилищная квота (сумма квот) в
оплату его стоимости и какая сумма, превышающая величину
жилищной квоты (суммы квот), оплачена гражданином.
При нотариальном удостоверении договора продажи
гражданам квартир (жилых домов) в собственность на условиях
приватизации нотариусу должны быть представлены, а затем
приобщены к реестру следующие документы:
- решение исполкома местного Совета народных депутатов,
предприятия, объединения, организации о продаже (передаче)
гражданам квартир в собственность;
- акт оценки стоимости квартир (дома);
- выписка из лицевого счета о составе семьи;
- письменное согласие всех совершеннолетних членов семьи
о приобретении в собственность занимаемой квартиры (жилого
дома);
- квитанция (для обозрения) об оплате стоимости
занимаемого жилого помещения;
- при нотариальном удостоверении договора продажи жилых
домов на условиях приватизации, к которым прилегают
земельные участки, должно быть истребовано решение
исполкома местного Совета народных депутатов о закреплении
земельного участка за покупателем, а в договоре должна
содержаться запись: "За жилым домом (квартирой) решением
исполкома от " " 199 г. N закрепляется --- ------------ ---
--- земельный участок кв.метров". -----
При оформлении договоров на покупку жилых помещений на
условиях приватизации возникают некоторые вопросы. В
частности, как истребовать согласие совершеннолетнего члена
семьи, если он признан недееспособным. В данном случае
согласно статьи 166 КоБС Республики Беларусь необходимо
истребовать предварительное разрешение органов опеки и
попечительства.
17 сентября 1993 г. Пленум Верховного Суда Республики
Беларусь принял Постановление N 8 "О практике применения
судами Закона Республики Беларусь "О приватизации жилищного
фонда в Республике Беларусь", в котором сделал разъяснение,
что местные Советы народных депутатов, их исполнительные
комитеты, а также органы управлений, предприятий,
объединений, организаций, в ведении которых находится
государственный жилищный фонд, не вправе отказать
гражданину в разрешении на приватизацию занимаемого жилого
помещения, если иное не установлено законом. Наниматели
жилых помещений в домах колхозов, других предприятий и
организаций, основанных на коллективных формах
собственности, могут приватизировать занимаемые жилые
помещения при наличии согласия собственника и на
определенных условиях.
Согласно статьи 18 Закона "О приватизации жилищного
фонда в Республике Беларусь" приватизированные жилые
помещения не могут быть проданы в течение трех лет с
момента их приобретения в собственность. В течение этого
времени жилое помещение может быть продано только местным
Советам народных депутатов по договорным ценам. Передача по
наследству и обмен приватизируемых жилых помещений
производятся в порядке, установленном законодательством. В
соответствии с ч.2 статьи 249 ГК Республики Беларусь к
договору мены применяются правила статей 233-235 и 237-247
ГК, регулирующих куплю-продажу. В течение трехлетнего срока
обмен жилого помещения может быть произведен только на
другое жилое помещение в соответствии с нормами Жилищного
кодекса и постановлением Совета Министров Республики
Беларусь от 20 мая 1991 года N 189 "Об обмене жилых
помещений в домах государственного и общественного
жилищного фонда, фонда жилищных и жилищно-строительных
кооперативов на жилые дома (квартиры), принадлежащие
гражданам на праве частной собственности".
Согласно определению Верховного суда Республики Беларусь
N 07-10 от 11 ноября 1992 г. приведенный порядок применения
трехгодичного срока отчуждения приватизированного жилого
помещения распространяется и на лиц, к которым перешло
право собственности на это помещение по наследованию или по
договору дарения от лица, приватизировавшего жилое
помещение.
Договор дарения приватизированной квартиры может быть
заключен между лицами, состоящими в близком родстве:
супруги, дети, родители, дедушка, бабушка, внуки, родные
братья и сестры собственника и его супруга, где бы они не
проживали, даже за пределами Республики Беларусь.
Министерство юстиции своим письмом от 15 марта 1993 г. N
05-17-917 дало необходимое разъяснение по вопросу
нотариального удостоверения договора о залоге
приватизированной квартиры (дома), если с момента
приватизации не прошел 3-годичный срок. В данном письме
Министерство высказало мнение, что граждане имеют право
заключать договор о залоге приватизированного жилого
помещения, а нотариусы на основании ст.66-67, 111-112
Инструкции о порядке совершения нотариальных действий
государственными нотариальными конторами Республики
Беларусь нотариально удостоверять договоры о залоге
приватизированного жилого помещения.
___________________________________________________________--
Вопросы мены жилых помещений
Действующее законодательство разрешает производить обмен жилого
помещения не иначе, как на жилое. Во исполнение требований
постановления Совета Министров Республики Беларусь N 189 от 20 мая
1991 г. Министерство жилищно-коммунального хозяйства Республики
Беларусь приказом N 67 от 21 июня 1991 г. утвердило Временную
инструкцию о порядке обмена жилого помещения в домах
государственного и общественного фонда, фонда жилищных и
жилищно-строительных кооперативов на жилой дом (квартиру),
принадлежащий гражданину на праве частной собственности. Согласно
Временной инструкции собственник жилого дома (квартиры) вправе с
письменного согласия совместно проживающих с ним совершеннолетних
членов семьи, включая временно отсутствующих, произвести обмен дома
(квартиры) с нанимателем жилого помещения в домах государственного и
общественного жилищного фонда, членом жилищного и
жилищно-строительного кооператива.
Временная инструкция закрепила право собственника жилого дома
(квартиры) или его совершеннолетнего члена семьи с письменного
согласия собственника и остальных членов семьи обменять приходящуюся
на его долю жилую площадь с другим лицом при условии, что въезжающие
в порядке обмена вселяются в качестве члена семьи собственника этого
дома (квартиры) или проживающих в нем граждан.
Для нотариального удостоверения договора мены жилого помещения
нотариусу представляются следующие документы:
- решение соответствующего исполкома местного Совета народных
депутатов (орган по обмену жилых помещений) о согласии на обмен
жилого помещения;
- правоустанавливающий документ на жилой дом (квартиру);
- справка бюро технической инвентаризации об оценке и составе
жилого помещения;
- копия лицевого счета или домовая книга;
- согласие всех совершеннолетних членов семьи на обмен жилого
помещения;
- справка об отсутствии ареста и запрещения отчуждения жилого
помещения.
Действующее законодательство не содержит каких-либо ограничений
на проведение обмена жилыми помещениями. Можно обменять любое жилое
помещение, в том числе и находящееся за пределами Республики
Беларусь.
При обмене жилого помещения гражданином нашей республики на
жилое помещение, принадлежащее гражданину другого государства,
входящего в состав СНГ, нотариально удостоверенный договор обмена
должны быть соответствующим образом легализован.
Вопросы дарения жилого помещения
Гражданский кодекс Республики Беларусь и статья 18 Закона "О
приватизации жилищного фонда в Республике Беларусь" установили
порядок и условия заключения договора дарения жилого помещения,
принадлежащего гражданину на праве собственности.
Согласно статьи 254 ГК Республики Беларусь по договору дарения
собственник жилого помещения передает его безвозмездно другой
стороне в собственность.
Договор дарения жилого помещения должен быть нотариально
удостоверен и зарегистрирован в бюро технической инвентаризации.
Для нотариального удостоверения договора дарения жилого
помещения нотариусу должны быть представлены следующие документы:
- правоустанавливающий документ на жилое помещение;
- справка бюро технической инвентаризации об оценке и составе
жилого помещения;
- справка об отсутствии ареста и запрещения на отчуждение
жилого помещения;
- согласие всех совершеннолетних членов семьи на дарение жилого
помещения;
- копия лицевого счета о составе семьи.
Заместитель Министра В.М.Ловчий
----------------------------
Государственная регистрация.
Номер: 342/12.
Дата: 3.05.94 г.
|
