|
ГОСУДАРСТВЕННЫЙ КОМИТЕТ ПО АРХИТЕКТУРЕ
И СТРОИТЕЛЬСТВУ РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ
МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ
ПО ЗАКЛЮЧЕНИЮ ДОГОВОРОВ ПОДРЯДА В КАПИТАЛЬНОМ
СТРОИТЕЛЬСТВЕ РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ
___________________________________________________________--
Утратили силу постановлением Министерства архитектуры и
строительства от 5 марта 2004 г. № 3 (зарегистрировано в
Национальном реестре - № 8/10800 от 08.04.2004 г.)
ВВЕДЕНИЕ
Договор подряда является основным правовым документом,
регулирующим взаимоотношения участников строительства. Его
заключение, выбор партнеров, определение обязательств и других
условий хозяйственных взаимоотношений, не противоречащих
действующему законодательству Республики Беларусь, являются
компетенцией заказчика (застройщика) и подрядной строительной
организации. Правила о договорах подряда в капитальном строительстве
решают только основные, наиболее принципиальные вопросы заключения
договоров. Настоящие Методические указания призваны оказать помощь
участникам строительства в регулировании вопросов, возникающих в
процессе подготовки, заключения и исполнения договоров подряда, не
нашедших своего решения в Правилах о договорах подряда.
Методические указания утверждены Госстроем Республики Беларусь
(приказ N 111 от 10 декабря 1993 г.).
I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
1.1. Настоящие Методические указания разработаны на основании
Законов Республики Беларусь "Об инвестиционной деятельности", "О
предприятиях", "Об иностранных инвестициях на территории Республики
Беларусь" и Правил о договорах подряда в капитальном строительстве,
утвержденных постановлением Совета Министров Республики Беларусь
N 583 от 31 августа 1993 г. При разработке указаний учитывался опыт
заключения договоров подряда в Республике Беларусь, а также
зарубежный опыт правового регулирования отношений между участниками
строительства.
1.2. Указания имеют целью оказать помощь участникам
строительства в разработке и составлении договоров подряда на
строительство с учетом действующего законодательства в условиях
перехода к рыночным отношениям.
1.3. Указания определяют порядок заключения договоров подряда,
раскрывают содержание условий этого вида договоров, обязанности
сторон и другие возникающие при этом вопросы.
1.4. Организация и ведение работ по заключению и контролю за
исполнением договоров подряда возлагается на соответствующие отделы
и службы заказчика и строительной организации (сметно-договорные,
договорные, маркетинговые, коммерческие отделы и др.).
Ответственность за состояние этой работы целесообразно возложить на
руководителя организации либо его заместителя.
1.5. Комплекс работ по заключению и исполнению договора подряда
включает следующие основные этапы:
заключение предварительного договора или соглашения;
составление проекта договора подряда;
согласование условий этого договора с другой стороной, его
подписание;
исполнение условий договора;
рассмотрение споров и защита интересов участников строительства
при нарушении договорных обязательств одной из сторон.
2. ОФОРМЛЕНИЕ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО ДОГОВОРА
2.1. Необходимость оформления предварительного договора
возникает в ситуациях, когда стороны изъявляют желание заключить
договор подряда, но оно не может быть реализовано на момент ведения
переговоров из-за имеющихся определенных препятствий (не завершено
проектирование объекта, не освобождена площадка, не определены
источники и возможности финансирования, не размещены заказы на
оборудование и др.).
Оформление предварительного договора позволяет сохранить
хозяйственные связи между подрядчиком и заказчиком и служит
гарантией заключения договора подряда после устранения имеющихся
препятствий.
2.2. Предварительный договор может включать в себя следующие
разделы:
вводную часть, предмет договора, обязательства сторон,
ответственность сторон и порядок разрешения споров, другие
обстоятельства.
2.2.1. В водной части указывается время и место заключения
предварительного договора, наименование сторон, фамилии их
представителей, основания их полномочий. Эта часть договора имеет
такое же содержание, как и в других видах договоров.
2.2.2. Предметом предварительного договора являются
обязательства сторон заключить в будущем договор подряда
(субподряда) на сооружение определенного объекта или выполнение
строительно-монтажных работ в случае реализации согласованных
условий.
Срок заключения договора подряда может определяться в
предварительном договоре конкретной датой, временем выполнения
сторонами либо одной из сторон соответствующих обязательств,
временем устранения обстоятельств, препятствующих заключению
договора подряда.
2.3. Для выявления обязательств заказчика, подлежащих включению
в предварительный договор, подрядчику необходимо выполнить
подготовительную работу. Вопросами, подлежащими изучению в процессе
ее, являются:
наличие основания для заключения генподрядного договора
(строительного объекта для государственных нужд, лицензия и др.);
характеристика будущего объекта строительства (новостройка,
реконструкция или расширение действующего предприятия, назначение и
показатели мощности и т.п.);
предлагаемые сроки строительства и ввода мощностей в действие,
их реальность;
стоимость строительства (предварительная);
условия финансирования;
порядок ввода объекта в действие (одновременно полностью,
очередями, пусковыми комплексами, отдельными объектами и т.п.);
выявление генеральной проектной организации, осуществляющей
проектирование данного объекта;
наличие решения местного Совета народных депутатов об отводе
земельного участка, а также трасс всех внеплощадочных сетей,
подъездов и инженерных сооружений;
наличие акта выбора площадки;
наличие и готовность проектно-сметной документации, в том числе
проектов организации строительства и документации по пусковым
комплексам;
наименование предполагаемого поставщика (изготовителя)
оборудования и спецматериалов;
другие вопросы, которые представляют интерес для подрядчика.
2.4. Заказчик для обеспечения заключения договора подряда:
проводит переговоры об условиях строительства с подрядными
организациями либо принимает решение об организации торга (тендера);
выявляет возможности подрядчиков в части реализации имеющихся
проектных решений, выясняет и оценивает их предложения по заключению
договора подряда;
размещает заказы на изготовление оборудования, а также
материалов и конструкций, поставку которых не обеспечивает
подрядчик;
определяет конкретные возможности финансирования объекта;
передает подрядчику для изучения проектно-сметную документацию;
решает другие вопросы.
2.5. Основными обязанностями заказчика в преддоговорный период
является решение вопросов (если они не нашли решения до начала
переговоров сторон о заключении договора подряда), связанных с:
отводом земельного участка под строительство объекта;
получением лицензии (разрешения) на строительство;
подготовкой строительной площадки;
разработкой комплекта проектно-сметной документации;
определением источников обеспечения стройки оборудованием и
оформлением гарантий на его поставку;
созданием условий для работы подрядчика на действующем
производстве (при реконструкции и расширении предприятия);
обеспечением гарантированного непрерывного финансирования
строительства.
Состояние и намечаемые сроки решения указанных вопросов зависят
от стадии, на которой начата преддоговорная работа и ведется
заключение предварительного договора, а также предполагаемого
распределения функций между заказчиком и подрядчиком.
2.6. По отводу земельного участка в преддоговорные
обязательства заказчика включаются, как правило, его обязанности:
оформить до момента заключения договора все документы,
предусмотренные Положением о порядке изъятия и предоставления
земельных участков, утвержденных постановлением Верховного Совета
Республики Беларусь от 5 июня 1991 года, и соответствующими
решениями Совета Министров Республики Беларусь и местных Советов
народных депутатов;
передать подрядчику копию акта об отводе земельного участка к
конкретной дате;
установить границы предоставляемого земельного участка в натуре
(на местности);
предоставить копии решений об отводе мест для складирования
излишнего грунта и строительного мусора, мест для складирования
резерва грунта и плодородного слоя почвы, необходимых для
рекультивации земель.
2.7. В части проектно-сметной документации в преддоговорные
обязательства заказчика могут включаться его обязанности подготовить
и передать подрядчику к определенному сроку:
весь комплект проектной документации, включая рабочую
документацию, или всю документацию, разработанную на стадии проект
(технический проект), и рабочую документацию на первый год
строительства или часть здания (сооружения, например, на подземную
часть). При этом сроки передачи рабочей документации на последующие
годы и другие части здания определяются позднее в договоре подряда;
документацию, разработанную на стадии проект (в случае, когда
подготовка рабочей документации, согласно предмету будущего
договора, возлагается на подрядчика).
Могут быть предусмотрены и другие этапы передачи
проектно-сметной документации с учетом совмещения производства
строительно-монтажных работ с проектированием объекта. Однако, во
всех случаях проектная документация, подлежащая передаче подрядчику
до заключения договора, должна быть разработана в объеме,
достаточном для достоверного определения и согласования сторонами
базисной стоимости строительства, включаемой в договорную цену.
2.8. Для своевременной подготовки строительной площадки могут
быть предусмотрены обязанности заказчика:
полностью подготовить строительную площадку к производству
работ, включая переселение лиц, проживающих в зданиях, подлежащих
сносу, переносу или реконструкции; снос или перенос с площадки
зданий, сооружений, инженерных коммуникаций, препятствующих
строительству, и передать ее подрядчику к определенной дате до
заключения договора подряда или после его заключения (в этом случае
конкретный срок передачи площадки устанавливается в самом договоре
подряда), или переселить (при необходимости) проживающих на
выделенном участке лиц и решить юридические и технические вопросы по
сносу имеющихся на участке строений, переносу инженерных
коммуникаций и др., если соответствующие работы по сносу и переносу
строений и другие работы по подготовке площадки входят в состав
предмета договора и будут выполняться подрядчиком (полностью или
частично);
создать геодезическую разбивочную основу для строительства и
передать подрядчику по акту технической документации на нее и на
закрепленные на площадке пункты и знаки этой основы.
2.9. По оборудованию и материалам, поставка которых возлагается
на заказчика, в предварительном договоре устанавливается его
обязанность представить до момента заключения договора подряда
документы, подтверждающие поставку соответствующих ресурсов в сроки,
обеспечивающие ввод объекта в эксплуатацию в предварительно
намеченные сроки.
2.10. По вопросам, связанным с обеспечением фронта работ для
подрядчика на действующем предприятии при его реконструкции,
модернизации, расширении в обязанности заказчика включаются:
принятие решения о временной остановке производства в целом или
отдельного цеха, пролета, установки, оборудования и т.д. или об
изменении сменности их работы;
перенос инженерных коммуникаций, сооружений, оборудования и
т.п., препятствующих перемещению и работе машин и механизмов
подрядчика и его субподрядчиков, доставке конструкций и материалов,
обеспечению безопасных условий производства работ.
2.11. По вопросам финансирования строительства к обязанностям
заказчика следует отнести подготовку к своевременному открытию
финансирования и получение документов, подтверждающих гарантии
непрерывного финансирования строительства (справка о результатах
рассмотрения финансовыми органами декларации заказчика об объемах и
источниках инвестиций, справка банка об открытии финансирования и
др.).
2.12. Со стороны подрядчика при заключении предварительного
договора с учетом конкретных обстоятельств, характера объекта и
других факторов принимаются, как правило, обязательства по вопросам:
определения возможностей выполнения работ по объекту в
предлагаемые заказчиком сроки с учетом формирования производственной
программы подрядчика и его подразделений по другим объектам, в том
числе переходящим с предшествующего периода, новых объектов,
включенных в заказ для госнужд, и т.д.;
достижения предварительных договоренностей с субподрядчиками по
выполнению наиболее сложных и важных (с точки зрения своевременного
завершения строительства объекта) видов работ;
выявления возможных источников гарантированного обеспечения
строительства наиболее дефицитными конструкциями, материалами,
механизмами, приспособлениями;
получения лицензии на производство видов работ, связанных с
возведением рассматриваемого объекта, которые являются новыми для
подрядчика и ранее им не выполнялись;
другим вопросам, требующим решения до заключения договора
подряда.
2.13. Проект договора составляется, как правило, подрядчиком и
направляется для рассмотрения другой стороне.
Сроки рассмотрения и возврата проекта предварительного договора
законодательством не установлены. Их можно определить в
сопроводительном письме, направляемом вместе с проектом договора
другой стороне. Такими сроками могут быть 10-20 дней. После
подписания заказчиком предварительный договор вступает в силу.
2.14. Договор подряда подлежит заключению при выполнении
условий (обязательств), предусмотренных предварительным договором.
Если одна из сторон уклоняется от заключения договора подряда,
другая сторона вправе обратиться в хозяйственный суд с иском о
заключении такого договора.
2.15. В случае, когда отдельные положения и условия
предварительного договора устраивают стороны на день заключения
договора подряда (например, сроки и порядок предоставления
подрядчику строительной площадки, передачи проектно-сметной
документации и т.п.), то соответствующие позиции могут не включаться
в договор подряда. Вместе с тем при заключении договора подряда
стороны могут установить, что все обязательства, договоренности и
документы, принятые и подписанные ими на предварительной стадии, не
имеют силы (аннулируются). В этом случае в договоре подряда должны
найти отражение обязанности сторон и другие условия, включенные в
предварительный договор, но не выполненные к моменту заключения
договора подряда. При этом в содержание договора подряда могут
включаться полностью или частично отдельные пункты из
предварительного договора.
3. ПОРЯДОК ЗАКЛЮЧЕНИЯ И СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРОВ ПОДРЯДА
3.1. Договор подряда на строительство - хозяйственный договор,
по которому подрядчик обязуется построить и, как правило, сдать в
установленный срок определенный договором объект в эксплуатацию.
Договором может определяться обязанность подрядчика по возведению
только строительной части объекта. Предметом договора может быть и
выполнение отдельных комплексов строительных, монтажных и
специальных работ.
Заказчик по договору подряда обязуется предоставить подрядчику
строительную площадку либо обеспечить фронт работ, принять
выполненные работы и оплатить их.
Договор подряда заключается на осуществление строительства,
технического перевооружения, расширения, капитального ремонта,
реконструкции зданий, сооружений, предприятий, иных работ,
неразрывно связанных с местом нахождения объекта.
3.2. Кроме указанных договоров могут заключаться:
3.2.1. Договор на возведение объекта "под ключ", который
предусматривает обязанности подрядчика (полностью или частично) по
проектированию, строительству объекта, поставке оборудования,
выполнению пуско-наладочных и других работ. Заказчик может принять
на себя отдельные обязательства, но и в этом случае ответственность
за сдачу объекта лежит полностью на подрядчике, который обязан сдать
объект, готовый к эксплуатации согласно условиям договора.
3.2.2. Договор подряда и организации производства (договор о
совместной деятельности), который устанавливает обязанности
подрядчика не только по возведению объекта и пуску объекта в
эксплуатацию, но и по обучению персонала, организации производства
готовой промышленной продукции, оказанию услуг, сбыта готовой
продукции. Такие договоры могут заключаться прежде всего на
возведение предприятий стройиндустрии (растворно-бетонных узлов,
заводов сборного железобетона и др.), без комплектации и механизации
и др.
3.2.3. Генеральный договор подряда, когда подрядчик привлекает
к выполнению работ других лиц (субподрядчиков), отвечая перед
заказчиком за результаты их работы. По этому договору подрядчик
выступает перед заказчиком в качестве генерального подрядчика, а
перед субподрядчиком - в качестве заказчика. По крупным стройкам
может быть несколько генподрядчиков, самостоятельно осуществляющих
строительство отдельных объектов. При необходимости договоры
генерального подряда могут быть многосторонними с участием других
субъектов (проектировщиков, субподрядчиков, банков, поставщиков и
др.).
3.2.4. Договор субподряда, который предусматривает выполнение
фиксированных объемов строительных или специальных работ на
отдельных объектах, составляющих часть комплекса, с поставкой или
без поставки оборудования. По этому договору субподрядчик несет
ответственность перед генподрядчиком только по своим прямым
обязательствам, тогда как ответственность за завершение
строительства объекта и координацию всех работ возлагается на
генподрядчика.
3.3. Субъектами договорных отношений по договору подряда
являются заказчики и подрядчики.
3.4. Заказчиками могут выступать юридические и физические лица
Республики Беларусь либо другого государства. Если инвестиции
осуществляются несколькими лицами, они, как правило, определяют, кто
будет выступать в качестве заказчика, если ими не создается
специальная организационная структура, которая будет обеспечивать
реализацию инвестиций.
Заказчик может в соответствии с договором поручения возлагать
организацию и осуществление инвестиционной деятельности по
строительству на другое лицо (субинвестора), которое действует от
его имени и выступает в роли заказчика. Он в пределах
предоставленных прав может заключать договоры подряда,
контролировать их исполнение, принимать законченные работы,
производить их оплату, взыскивать при необходимости штрафные
санкции, решать другие вопросы и нести ответственность по своим
обязательствам. В качестве таких лиц могут выступать управления
капитального строительства исполкомов Советов народных депутатов,
банки, а также коммерческие предприятия и организации, созданные для
выполнения подобной деятельности.
3.5. В качестве подрядчиков выступают, как правило,
строительные тресты, строительные и
проектно-промышленно-строительные (проектно-строительные)
объединения, домостроительные комбинаты, а также не входящие в их
состав строительные управления, передвижные механизированные колонны
(ПМК), управления механизации (УМ), малые предприятия, фирмы,
кооперативы и другие формирования, являющиеся юридическими лицами. В
отдельных случаях (прежде всего, по несложным объектам) договоры
подряда могут заключать также строительные управления (СУ) и
приравненные к ним подразделения, не являющиеся юридическими лицами,
но действующие на основании доверенности соответствующих трестов,
объединений, фирм.
3.6. В качестве субподрядчиков не исключается возможность
привлечения граждан, занимающихся предпринимательской деятельностью
без открытия юридического лица.
3.7. Предложение о заключении договора подряда может вноситься
как заказчиком, так и подрядчиком. Они же определяют, кто будет
составлять проект договора подряда. Поскольку договор подряда имеет
решающее значение для организации производственной деятельности
подрядчика, последний, как правило, должен брать на себя работу по
составлению проекта договора. По объектам заказа для государственных
нужд составление проекта договора является обязанностью подрядчика.
Договор субподряда подготавливается чаще всего субподрядчиком.
Обязательным условием заключения договора подряда является
наличие в предусмотренных законодательством случаях:
у заказчика - лицензии на осуществление инвестиционной
деятельности по капитальному строительству, справки финансового
органа о представлении им декларации об объемах и источниках
инвестиций (документа финансирующего банка, свидетельствующего о
поступлении средств государственного бюджета на счет заказчика),
утвержденного проекта, заключения государственной экспертизы по
разработанному проекту;
у подрядчика - лицензии на производство работ.
3.8. Для заключения договора подряда заказчик передает
подрядчику:
предпроектную или проектно-сметную документацию в объеме,
определяемом соглашением сторон с учетом вида строительства;
предложения о цене стройки (объекта, комплекса работ);
график выполнения пусконаладочных работ (в случаях ввода
объекта в действие в планируемом году);
график совмещения строительно-монтажных работ и
производственных процессов на расширяемых, реконструируемых и
технически перевооружаемых предприятиях с указанием в необходимых
случаях сроков временной их остановки в целях создания безопасных
условий для производства работ;
копию лицензии на осуществление инвестиционной деятельности по
капитальному строительству;
справку о предоставлении финансовым органам декларации об
объемах и источниках инвестиций;
копии акта об отводе земельного участка;
другую документацию по соглашению сторон.
Указанные документы передаются подрядчику в сроки, определяемые
предварительным договором или другим соглашением, а по стройкам для
государственных нужд - не позднее трех месяцев до начала
строительства или производства работ.
3.9. Проект договора подряда представляется подрядчиком
заказчику в сроки, установленные условиями торгов или
предварительного договора (соглашения), но не позднее 30 дней после
получения документации.
3.10. Основные (существенные) условия, которые должен содержать
договор подряда, определены Правилами о договорах подряда. Ими
являются:
место, дата заключения договора, наименование сторон и
основания их полномочий;
предмет договора (наименование объекта, объемы и виды работ);
основание для заключения договора;
дата и условия вступления договора в силу;
сроки начала и завершения строительства объекта (выполнения
этапов, комплексов работ) с указанием месяца и года;
обязанности и права сторон;
стоимость и порядок финансирования строительства объекта
(выполнения этапов, комплексов работ);
порядок обеспечения строительства материалами, изделиями,
оборудованием, энергоресурсами;
порядок приемки выполненных работ (объекта), расчета за эти
работы;
ответственность сторон по договору и порядок рассмотрения
споров;
порядок контроля за качеством работ и материалов;
условия изменения и расторжения договора;
другие условия, которые стороны признают необходимыми
предусмотреть в договоре;
юридические адреса и подписи сторон (их представителей).
3.10.1. Место и дата заключения. Местом составления договора
является, как правило, место нахождения подрядной организации,
составляющей проект договора. В договоре указывается дата подписания
договора подрядчиком или заказчиком. В отдельных случаях могут
указываться две даты, если подрядчик и заказчик подписывают его в
разные дни.
3.10.2. Наименование сторон. Наименование сторон приводится в
таком виде, как оно дается в Уставе (положении) соответствующей
стороны. Если в качестве стороны выступает не юридическое лицо
(например, производственное подразделение треста), то указывается
номер и дата выдачи доверенности. Кроме того, здесь же указываются
должности, фамилии и инициалы лиц, которые действуют от имени
сторон, какими документами подтверждаются их полномочия по
заключения договора.
3.10.3. Предмет договора. Его составляют наименование объекта,
объемы и виды работ, их стоимость. Приводится наименование объекта в
соответствии с проектно-сметной документацией, его место
расположения (адрес). В случае заключения договора на выполнение
отдельных строительно-монтажных работ указываются наименование
объекта, виды работ и их объем в стоимостном выражении. Если по
договору строится несколько объектов, то может составляться их
перечень, который служит приложением к договору.
3.10.4. Основание для заключения договора. В качестве основания
могут служить: получение подрядчиком заказа для государственных
нужд, выигрыш в торгах, наличие у заказчика и подрядчика
соответствующих лицензий. Получение лицензии для подрядных
организаций осуществляется в соответствии с Временным положением о
порядке выдачи субъектам хозяйствования специальных разрешений
(лицензий) на осуществление отдельных видов деятельности, в редакции
постановления Совета Министров Республики Беларусь от 22.09.92 г.
N 573. Заказчики получают лицензию в порядке, установленном
Положением о порядке выдачи лицензий на осуществление инвестиционной
деятельности по капитальному строительству, утвержденным
постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 29.11.91 г.
N 453.
При отсутствии лицензий стороны заключать договор подряда не
вправе, за выполнение работ без лицензии установлена
административная ответственность.
3.10.5. Дата и условия вступления договора в силу. Как правило,
договор вступает в силу с момента подписания его сторонами, начало
его действия в этом случае - дата договора.
3.10.6. Сроки начала и завершения строительства объекта
(выполнения работ) с указанием месяца и года (см. раздел 4 настоящих
указаний).
3.10.7. Обязанности и права сторон, определяемые
договаривающимися сторонами, исходя из предмета договора, конкретных
условий его исполнения (см. раздел 6 настоящих указаний).
3.10.8. Стоимость и порядок финансирования строительства
объекта (выполнения работ) определяются на основе соглашения сторон.
Размер, способы определения и изменяемости цены, а также порядок и
условия расчетов устанавливаются и определяются соглашением сторон с
учетом действующего законодательства (см. раздел 5 и 11 настоящих
указаний).
3.10.9. Порядок обеспечения строительства материалами,
изделиями, оборудованием, энергоресурсами. Он определяется
соглашением сторон и может возлагаться как на заказчика, так и на
генподрядчика или же распределяться между ними. При этом по вновь
начинаемым с 1994 года жилым домам, учебным заведениям, детским
дошкольным учреждениям, объектам здравоохранения функции обеспечения
их строительства материалами, изделиями, технологическим и
инженерным оборудованием (кроме специального медицинского)
возлагаются на подрядчиков. Конкретный порядок такого обеспечения по
каждому объекту и оплаты связанных с ним затрат определяется в
договоре подряда с учетом указаний Госстроя, Министерства ресурсов и
Госэкономплана по данному вопросу.
3.10.10. Порядок контроля за качеством работ и материалов.
Договором регламентируются отношения сторон, связанные с порядком
контроля качества работ. Контролю подлежат работы, выполняемые в
соответствии с договором, а также применяемые материалы,
оборудование и комплектующие изделия.
В договоре стороны согласовывают процедуры осуществления,
порядок проверки и контроля качества проектной документации,
строительных и монтажных работ, оборудования, используемых
строительных материалов.
Так, качество проектной документации контролируется при ее
согласовании и экспертизе, качество строительно-монтажных работ - в
ходе их производства и приемки, качество оборудования - в ходе
приемочных испытаний.
Применяемые материалы должны иметь технические характеристики,
указанные заводом-изготовителем в технических паспортах или
сертификатах. Однако, при необходимости, по соглашению сторон в
договоре может быть предусмотрена проверка технических характеристик
каких-либо материалов в присутствии представителя заказчика и
завода-изготовителя. Результаты испытаний оформляются протоколом
(актом).
Проверка качества образцов некоторых материалов (например,
отделочных), включая их испытание, может быть предусмотрена
договором до представления заказчику рабочих чертежей. При этом срок
представления образцов фиксируется в тексте договора.
3.10.11. Юридические адреса и подписи сторон. Приводится
почтовый адрес, номер расчетного счета в финансирующем банке каждой
из сторон. Подписывается договор теми лицами, фамилии, которых
приводятся по вводной части договора. Их подписи скрепляются
печатями.
Содержание таких условий договора, как изменение и расторжение
договора подряда, порядок расчетов за выполненные работы, приемка
выполненных работ или объектов, ответственность сторон по договору и
порядок рассмотрения споров приводятся в соответствующих разделах
настоящих указаний.
3.11. Договор подряда кроме основных (существенных) условий
договора может содержать прочие (особые) условия договора.).
3.12. Составленный проект договора подряда направляется
заказной почтой (вручается под расписку) заказчику для рассмотрения
и подписания. Заказчик подписывает договор подряда, заверяет
печатью. В 10-дневный срок он обязан возвратить договор подрядчику.
3.13. В случае возникновения разногласий по условиям договора
заказчик составляет протокол разногласий и в указанный в п.3.12
настоящих указаний срок направляет его вместе с договором
подрядчику.
3.14. Подрядчик, получивший протокол разногласий, обязан в
20-дневный срок рассмотреть его. В случае согласия с изложенными там
предложениями подрядчик подписывает протокол и один экземпляр его
возвращает заказчику. При несогласии с предложениями заказчика
подрядчик должен принять меры по досудебному урегулированию спора.
Для этого письмом, телефонограммой, телетайпограммой, факсом и др.
он ставит в известность заказчика об имеющихся неурегулированных
вопросах по договору и своих предложениях. Заказчик может направить
письменный ответ на предложения подрядчика, урегулировав полностью
или частично спор. Стороны также могут встретиться и оформить
урегулирование разногласий путем подписания совместного протокола,
являющегося неотъемлемой частью договора. В окончательном
урегулировании разногласий участвуют руководители заказчика и
подрядчика, подписавшие договор подряда. Неурегулированные
разногласия подлежат рассмотрению в суде только в том случае, если
имеется соглашение сторон по рассмотрению вопросов, связанных с
заключением договора, в этом органе.
3.15. Если проект договора подготавливает заказчик, он
рассматривается подрядчиком в порядке, изложенном в п.3.12-3.14
настоящих указаний.
4. СРОКИ СТРОИТЕЛЬСТВА (ВЫПОЛНЕНИЯ РАБОТ)
4.1. Сроки выполнения работ, составляющих предмет договора,
устанавливаются сторонами путем указания в договоре месяца и года
сдачи объекта в эксплуатацию (завершения строительства, окончания
комплекса работ). В отдельных случаях может указываться интервал
времени от начала строительства до сдачи объекта (окончания
строительства или объекта). При этом в договоре следует согласовать,
какое из мероприятий принимается за момент начала строительства
(передача подрядчику строительной площадки, открытие финансирования,
перевод заказчиком первой суммы в счет аванса, фактическое начало
работ и др., или предусмотреть, что началом строительства будет
считаться самая поздняя дата наступления одного из указанных
мероприятий.
При согласовании сторонами сроков строительства
продолжительность строительства объектов не должна превышать
проектной продолжительности, определенной проектами организации
строительства (ПОС), основанными на требованиях строительных норм и
правил.
4.2. Промежуточные сроки выполнения отдельных этапов
строительства и видов работ определяются в согласованных сторонами
графиках строительства и конкретизируются в квартальных заданиях,
разрабатываемых генеральным подрядчиком.
4.3. Предусмотренные договором подряда сроки ввода объектов в
эксплуатацию, как правило, не переносятся. Вопрос об изменении
договорных сроков строительства может рассматриваться и решаться в
случаях:
а) работы в предусмотренные договором и графиком строительства
сроки не начаты по вине или по решению заказчика;
б) работы приостановлены в ходе строительства на срок более
месяца по независящим от подрядчика причинам (несвоевременная
поставка заказчиком оборудования, внесение изменений в проектную
документацию, уменьшение финансовых ресурсов на очередной год,
нарушение непрерывности финансирования строительства). Порядок
продления срока строительства в случае ненадлежащего выполнения
заказчиком своих обязательств следует предусматривать в договоре.
При этом необходимо учитывать, что сроки ввода в действие объектов,
сооружаемых для государственных нужд, могут переноситься по
согласованию с Госстроем и Госэкономпланом.
4.4. В случае, когда в ходе выполнения работ возникает
необходимость внесения отдельных изменений в график строительства,
эти изменения должны согласовываться сторонами в письменной форме в
виде дополнительного соглашения или протокола к договору.
В договоре с согласия заказчика можно предусмотреть также меры
поощрения подрядчика в случае досрочного завершения строительства
(работ).
4.5. Стороны могут оговорить допустимые перерывы в ходе
строительства, в течение которых вопрос о возмещении дополнительных
расходов, убытков и применении штрафных санкций не ставится
(например, в пределах одного месяца).
4.6. При нарушении сроков строительства вследствие стихийных
бедствий и других независящих от подрядчика причин (непреодолимая
сила) новые сроки строительства определяются заказчиком и
подрядчиком с учетом фактического состояния строящегося объекта,
изменившихся возможностей подрядчика и заказчика и других факторов.
При этом санкции за нарушение первоначальных сроков строительства
(ввода объекта в эксплуатацию) не применяются.
5. СТОИМОСТЬ ВЫПОЛНЯЕМЫХ РАБОТ
5.1. Стоимость предмета договора определяется договорной ценой.
Способ ее определения, порядок и условия пересмотра и корректировки
принимаются в соответствии с нормативными актами, регламентирующими
ценообразование в строительстве.
5.2. Стоимость работ по договору подряда в настоящее время
определяется, в большинстве случаев, как открытая договорная цена,
состоящая из:
а) базисной стоимости работ в ценах 1991 г., которая
определяется непосредственно по сметным нормам и ценам 1991 г. В
договоре следует указать, на основании чего определяется базисная
стоимость (технико-экономический расчет, технико-экономическое
обоснование, сводный сметный расчет стоимости, сметы к рабочим
чертежам и др.);
б) дополнительных затрат сверх базисной стоимости, исчисленных
в ценах 1991 г. и учитывающих конъюктурные изменения цен в разрезе
структуры сметной стоимости строительства и по статьям затрат (по
заработной плате, эксплуатации машин и механизмов, материальным
ресурсам, тарифам на перевозку грузов, накладным расходам и
затратам, плановым накоплениям, временным зданиям и сооружениям,
дополнительным затратам при производстве работ в зимнее время,
прочим работам и затратам).
5.3. В случае, когда предметом договора является строительство
объекта "под ключ", в открытую договорную цену включаются затраты,
связанные с приобретением и монтажем оборудования и мебели,
проектно-изыскательскими, пуско-наладочными и другими работами,
выполняемыми подрядчиком.
5.4. Заказчиком оплачиваются также налоги, платежи и отчисления
в бюджет и во внебюджетные фонды, относимые в соответствии с
законодательством Республики Беларусь на себестоимость продукции
(работ, услуг).
5.5. При определении дополнительных затрат применяется, как
правило, "Методическое руководство по расчету компенсаций при
определении сметной стоимости строительства в условиях рыночных
отношений (выпуск 1), утвержденное Междуведомственной комиссией при
Госстрое Республики Беларусь 11 июля 1991 г. (протокол N 3) и
"Методическое руководство по расчету дополнительных затрат по
накладным расходам, плановым накоплениям, лимитированным и прочим
затратам при определении сметной стоимости строительства в условиях
рыночных отношений" (выпуск N 2), утвержденное Междуведомственной
комиссией при Госстрое 13 марта 1992 г. (протокол N 1).
5.6. В договоре следует предусмотреть, что открытая договорная
цена, в том числе базисная стоимость, может быть изменена в случаях:
а) внесения по решению заказчика изменений в проектно-сметную
документацию и, следовательно, в подлежащие выполнению объемы и
характер работ;
б) увеличения по предложению или по вине заказчика
продолжительности строительства;
в) изменения номенклатуры, стоимости и условия поставки
материалов и оборудования, поставляемых заказчиком, но оплачиваемых
подрядчиком;
г) изменения законодательства в период строительства, включая
изменения норм проектирования, производства работ, системы
налогообложения и т.д.;
д) появления других обстоятельств, независящих от подрядчика
(указывается конкретно с учетом характера объекта, условий
строительства и иных факторов).
5.7. В случае, когда договор в качестве подрядчика заключает
строительная организация, выигравшая подрядные торги (тендер) на
возведение соответствующего объекта, стоимость предмета договора
принимается на уровне, согласованном с заказчиком в процессе торгов.
5.8. В отдельных случаях (по небольшим типовым объектам, при
оплате работ в иностранной валюте и т.п.) договорная цена,
согласованная на момент заключения договора, может быть принята как
окончательная.
5.9. Стоимость предмета договора (открытая договорная цена)
указывается, как правило, общей суммой с выделением в том числе
стоимости строительно-монтажных работ и прочих затрат, относящихся к
деятельности подрядчика. При строительстве объекта "под ключ"
указывается также стоимость проектно-изыскательских работ,
оборудования и других затрат, приходящихся на подрядчика.
5.10. В договоре, по соглашению сторон, могут указываться также
затраты, подлежащие оплате заказчиком, но не входящие в договорную
цену, включая:
а) неучтенные предельными нормами накладных расходов и
подлежащие возмещению сверх этих норм затраты, связанные с подвижным
и разъездным характером работы, командированием работников для
выполнения всех видов работ, перебазированием строительно-монтажных
организаций, применением вахтового метода организации работ,
доплатами за воинские звания;
б) затраты подрядчика на оплату кредитов, полученных для оплаты
поставок материально-технических ресурсов, выплаты заработной платы,
покрытия других расходов подрядчика по соответствующему объекту в
случае задержки заказчиком перечисления аванса, оплаты выполненных
работ и других затрат. При этом с согласия сторон в договоре
указывается: требуется или не требуется получать согласие заказчика
на оплату им процентов за пользование кредитом в каждом случае
задержки платежей или такое право подрядчик получает автоматически
при задержке расчетов со стороны заказчика на определенное
количество дней сверх установленных в договоре;
в) затраты генподрядчика и субподрядных организаций на
получение ордера на раскопки, по вызову на объект представителей
Санитарно-эпидемиологической станции, пожарной и других служб (в
населенных пунктах, где, согласно решению местных Советов народных
депутатов, такие работы и услуги подлежат дополнительной оплате);
г) затраты генподрядчика на выплату налога на незавершенное
строительство, установленного Законом Республики Беларусь "О налоге
на недвижимость" и "Методическими указаниями о порядке исчисления
налога на недвижимость с юридических лиц", утвержденными Главной
государственной налоговой инспекцией 16 января 1992 г. N 5 (с
изменениями, внесенными в соответствии с Законом Республики Беларусь
от 22 декабря 1992 г. "О внесении изменений и дополнений в
законодательные акты Республики Беларусь по вопросам
налогообложения"), в случае, когда образование незавершенного
строительства, повлекшее соответствующие санкции, произошло по вине
заказчика;
д) другие дополнительные затраты подрядчика, понесенные им по
вине заказчика и не покрываемые договорной ценой.
5.11. Новые нормы плановых накоплений, утвержденные
постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 11 февраля
1993 г. N 67, учитывают затраты подрядных организаций на развитие
производственной базы и социальной сферы, а поэтому дополнительные
средства на эти цели (письмо Госстроя от 23 марта 1993 г.
N 07-1/290) в сводных сметных расчетах, договорных ценах и актах
выполненных работ не предусматриваются. В этой связи по соглашению
сторон в договоре подряда с учетом конкретных условий строительства
может предусматриваться выделение заказчиком средств на развитие
производственной и социальной базы за счет прибыли, остающейся в
распоряжении предприятия (организации) заказчика, без включения
соответствующих средств в объем подрядных работ и сметную стоимость
строительства.
5.12. В договоре предусматриваются также порядок, сумма и
сроки перечисления заказчиком подрядчику премии за ввод объекта в
эксплуатацию в установленные сроки и досрочно. При этом величина
средств на премирование устанавливается, как правило, в процентах к
сумме открытой договорной цены или к окончательной стоимости
строительства.
5.13. В договоре следует отразить согласие сторон на реализацию
в ходе возведения объекта предложений по снижению ресурсоемкости
строительства на условиях действующего в Республике Беларусь
противозатратного хозяйственного механизма, т.е. без уменьшения
предусмотренной договором открытой договорной цены. При этом
конкретные условия участия сторон в работе по применению в проекте и
реализации в производстве эффективных проектных решений, а также
порядок распределения экономии определяются особым соглашением
(договором), на что следует сослаться в договоре подряда.
6. ОБЯЗАННОСТИ ЗАКАЗЧИКА И ПОДРЯДЧИКА
6.1. При заключении договора подряда стороны предусматривают
взаимные обязательства, руководствуясь действующим
законодательством, строительными нормами, а также исходя из проектов
организации строительства и производства работ, конкретных условий
строительства предприятий, зданий и сооружений.
6.2. Заказчик и подрядчик не вправе требовать друг от друга
обязательств или принимать совместные обязательства, противоречащие
действующему законодательству.
6.3. Следует различать основные (постоянные) и дополнительные
(определяемые по соглашению сторон в зависимости от специфики
выполняемых работ) обязанности заказчика и подрядчика.
6.4. Для заказчика основными обязанностями являются:
представление документации, необходимой для осуществления
строительства. Конкретный состав предоставляемой документации
уточняется сторонами с учетом предусмотренного договором подряда
распределения между ними функций по проектированию объекта;
финансирование строительства;
поставка и наладка технологического оборудования (если это
условие предусмотрено договором);
контроль за качеством и сроками выполнения работ;
оплата и приемка законченных работ (объектов).
6.4.1. Заказчик, как правило, должен передать подрядчику в
соответствии с согласованным графиком изделия, специальные
материалы, оборудование на приобъектном складе. Срок их передачи до
начала работ на объекте (монтажа оборудования) устанавливается
сторонами в договоре. В эти же сроки заказчиком передается
документация, удостоверяющая качество материалов, изделий,
обеспечивающая монтаж и испытание оборудования.
Оборудование, подлежащее монтажу, материалы и изделия
передаются заказчиком по акту комплектно в соответствии с
требованиями стандартов, технических условий, в полной исправности.
Оборудование, находящееся на хранении сверх нормативного срока,
передается для монтажа после проведения предмонтажной ревизии и
устранения возникших дефектов. Расходы, связанные с этим,
возмещаются стороной, по вине которой не соблюден нормативный срок
хранения.
6.4.2. Оборудование, переданное подрядчику по акту, должно
находиться у него на ответственном хранении до подписания акта о
приемке этого оборудования для комплексного опробования. Подрядчик
несет ответственность за его утрату или повреждение в период
хранения.
6.4.3. Заказчик одновременно с материалами, изделиями,
оборудованием передает подрядчику на покрытие расходов по их приемке
и хранению часть средств, предусмотренных на
заготовительно-складские расходы по материалам, изделиям и
оборудованию, но не включенных в базисную стоимость. Размер этих
отчислений должен определяться сторонами в договоре.
6.5. В договоре подряда предусматриваются обязательства
заказчика по:
компенсации подрядчику затрат по выплате налога на
незавершенное строительство при срыве по его вине ввода в действие
объекта;
возмещению подрядчику расходов, связанных с привлечением
кредитных ресурсов на покрытие затрат по незавершенному
строительству в случае несвоевременной оплаты выполненных работ.
6.6. Для подрядчика основными обязанностями являются:
выполнение работ в соответствии с договором подряда,
строительными нормами, правилами и проектом, в установленные сроки и
на надлежащем техническом и качественном уровне;
сдача работ (объектов) заказчику;
устранение дефектов, выявленных в период гарантийного срока.
6.7. При строительстве объекта методом "под ключ" подрядчик
может принять на себя и часть обязательств заказчика,
предусмотренных п.6.4 настоящих указаний.
6.8. В зависимости от специфики работ заказчик и подрядчик
предусматривают в договоре дополнительные обязательства, оформляемые
в особых условиях договора подряда (см. 9 раздел настоящих
указаний).
6.9. В целях обеспечения исполнения обязательств заказчик и
подрядчик вправе потребовать друг от друга письменное поручительство
(гарантию) банка, страховой компании, учредителей или другого
юридического лица, принимающих на себя ответственность за исполнение
ими обязательств, или использовать иной вид гарантии выполнения
обязательств. При недостаточности средств у заказчика или подрядчика
поручитель несет ответственность по их обязательствам, если
законодательством или договором не предусмотрена солидарная
ответственность поручителя и должника. К требованию поручительства
целесообразно прибегать в случаях неустойчивого финансового
положения заказчика и неуверенности в возможности подрядчика
выполнить работы своевременно и надлежащего качества.
Исполнение обязательств по договору подряда может
обеспечиваться также неустойкой, залогом или задатком.
Для обеспечения выполнения обязательств заказчика кроме
поручительства может применяться залог. Предметом залога, в том
числе банковского, может быть любое имущество, включая имущественные
права. В случае неисполнения должником обеспеченного залогом
обязательства, удовлетворение его требований производится из
стоимости заложенного имущества.
7. ОСОБЕННОСТИ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРОВ СУБПОДРЯДА
7.1. Генподрядчик вправе привлекать для выполнения специальных
работ субподрядчиков, заключая с ними договоры субподряда. При этом
ответственность перед заказчиком за выполнение всех работ по
договору подряда согласно Правилам о договорах подряда в капитальном
строительстве возлагается на генподрядчика.
7.2. Заказчик и генподрядчик в договоре подряда могут
предусмотреть различные варианты привлечения субподрядных
организаций к выполнению специальных работ по договору по усмотрению
генподрядчика или по усмотрению генподрядчика с одобрением
заказчиком.
В первом случае ответственность за качество выполняемых работ
может быть возложена на заказчика, во втором и третьем -
ответственность всегда возлагается на генподрядчика.
7.3. Взаимоотношения генподрядчика и субподрядчика определяются
субподрядным договором, который заключается для выполнения
отдельного комплекса специализированных или монтажных работ,
входящих в общий объем строительно-монтажных работ. Результатом
выполнения договора субподряда, как правило, является не готовый
объект, а законченные комплексы работ. Проект договора субподряда
готовится, как правило, субподрядной организацией.
7.4. По договору субподряда генподрядчик обязуется:
обеспечить строительную готовность объекта, конструкций и
отдельных видов работ (фронт работ) для производства субподрядчиком
последующего комплекса работ;
передать субподрядчику утвержденную в установленном порядке
проектно-сметную документацию в части выполняемых им работ,
предусмотренную п.9 Правил о договорах подряда;
обеспечить открытие и непрерывность финансирования работ,
включая авансирование;
принять законченные виды и комплексы работ;
произвести оплату выполненных в соответствии с договором работ;
осуществить комплектную передачу оборудования, материалов и
изделий, в том числе поставляемого заказчиком, если иное не
предусмотрено договором;
выполнить для субподрядчика согласованный перечень услуг.
7.5. Субподрядчик принимает на себя следующие обязательства:
выполнить отдельные виды или комплексы работ;
обеспечить их надлежащее качество;
произвести индивидуальное испытание смонтированного им
оборудования;
принять участие в комплексном апробировании оборудования;
обеспечить совместно с генподрядчиком ввод объекта в
установленный срок;
компенсировать генподрядчику расходы по выплате налога на
незавершенное строительство при срыве по его вине сроков ввода в
действие объекта.
Перечень, объем и сроки выполнения обязательств определяются
договором.
7.6. Документация передается субподрядчику в согласованные
сроки, но не позднее чем за два месяца до начала работ. Рассмотрение
субподрядчиком представленной документации, подготовка и заключение
договора субподряда осуществляются в сроки, согласованные сторонами,
но не позднее 25 дней после получения документации, предусмотренной
п.9 Правил о договорах подряда. Договор субподряда целесообразно
заключать после установления договорных отношений между заказчиком и
генподрядчиком, что исключает неувязки во взаимных обязанностях
заказчика, генподрядчика и субподрядчика.
7.7. Договор субподряда, как любой хозяйственный договор,
должен содержать основные (существенные) условия договора, а также
при необходимости особые (дополнительные) условия договора.
Согласовывая условия договора субподряда, стороны принимают решения
самостоятельно с учетом требований законодательства и условий
заключенного договора подряда.
7.8. Срок действия договора субподряда определяется сторонами,
однако, начало и окончание его действия должно быть в пределах
сроков действия договора подряда на строительство объекта, для
выполнения работ по которому заключен договор субподряда. При этом
продолжительность выполнения монтажных и специальных строительных
работ указывается не в месяцах, а в днях.
При определении сроков выполнения комплекса специальных работ
на конкретном объекте необходимо учитывать перерывы, предусмотренные
по технологии монтажа. Например, выполнение сантехнических работ, за
исключением установки фаянсовой посуды, заканчивается до начала
отделочных работ, а ее установка - после их завершения. Фронт работ
в этом случае генподрядчик предоставляет по частям: до отделки и
после. Это обстоятельство должно найти отражение в условиях
договора.
7.9. Субподрядчик возмещает генподрядчику его затраты по
оказанию соответствующих услуг. Перечень этих услуг и размер оплаты
определяются соглашением сторон и приводятся в договоре субподряда.
Генподрядчик может оказывать субподрядчику следующие услуги:
обеспечение технической документацией;
координация работ, выполняемых субподрядчиком;
приемка выполненных работ, сдача их заказчику;
решение вопросов материально-технического снабжения;
обеспечение пожарно-сторожевой охраной, проведение мероприятий
по технике безопасности и охране труда;
обеспечение работников субподрядчика нетитульными временными
зданиями и сооружениями;
благоустройство строительной площадки;
частичное использование в течение рабочего дня подъемных и иных
строительных механизмов генподрядчика;
оказание бытовых и медицинский услуг и др.
В качестве ориентира для определения размера оплаты услуг могут
использоваться ранее действовавшие нормативы по отдельным видам
работ, предусмотренные Положением о взаимоотношениях организаций -
генеральных подрядчиков с субподрядными организациями, утвержденным
постановлением Госстроя СССР и Госплана СССР от 3 июля 1987 г.
N 132/109 и Рекомендациями о порядке определения стоимости услуг,
оказываемых генподрядными организациями субподрядчикам,
согласованными Госстроем СССР 16 августа 1990 г. N 3-178.
В договоре субподряда стороны могут предусмотреть также
возмещение генподрядчику фактических затрат по оказанию услуг по
представленным счетам-фактурам.
Возмещение указанных затрат может осуществляться путем:
ежемесячного перечисления генподрядчику по представляемым им
счетам-фактурам;
удержания генподрядчиком соответствующих сумм при оплате
выполненных субподрядных работ.
7.10. Субподрядчик обязан соблюдать все действующее
законодательство, имеющее отношение к выполнению работ на объекте,
требования нормативно-технической документации. Контроль и
технический надзор за соответствием выполняемых субподрядчиком работ
проектно-сметной документации, требованиям нормативных предписаний
осуществляет генподрядчик. При этом он не вправе вмешиваться в
оперативно-хозяйственную деятельность субподрядчика. При выявлении
отклонений генподрядчик вправе выдать предписание субподрядчику об
их устранении, в необходимых случаях - о приостановлении работ и не
оплачивать эти работы до устранения указанных отклонений.
7.11. Свои обязательства перед генподрядчиком субподрядчик не
может передать третьим лицам без согласия генподрядчика.
7.12. Расторжение договора подряда, заключенного заказчиком с
генподрядчиком, влечет за собой расторжение субподрядных договоров,
заключенных этим генподрядчиком. Возмещение ущерба, причиненного
досрочным расторжением договора субподряда, производится
генподрядчиком или заказчиком в порядке, определяемом договорами
подряда и субподряда.
8. ГАРАНТИИ ПО КАЧЕСТВУ СТРОИТЕЛЬСТВА (РАБОТ)
8.1. Обязательства сторон в части гарантий качества
строительства (выполняемых работ) излагаются, как правило, в виде
самостоятельного раздела договора. При этом стороны вправе
предусмотреть и согласовать гарантии, относящиеся к любой части
работ, составляющих предмет договора, и любому условию его
выполнения. Гарантии в части финансовых и хозяйственных
взаимоотношений сторон включаются обычно в разделы, связанные с
определением стоимости работ и порядком расчетов между заказчиком и
подрядчиком.
8.2. Подрядчик должен гарантировать, что все работы будут
выполнены в точном соответствии с проектной документацией и
действующими на момент подписания договора (или на момент выполнения
работ) строительными нормами и стандартами. В случае отсутствия
соответствующих норм и стандартов Республики Беларусь стороны могут
руководствоваться ранее действовавшими нормами или определить в
договоре иные требования к выполнению и приемке отдельных работ.
Подрядчик должен гарантировать также соответствие материалов и
конструкций (кроме поставляемых заказчиком) требованиям норм и
стандартов.
В случае осуществления проектирования (полностью или частично)
силами подрядчика в договоре следует предусмотреть также гарантии в
части соответствия проекта действующим нормам. В допустимых случаях
отступления от норм проектирования особые требования заказчика в
части проекта должны быть изложены в договоре или в виде приложения
к нему, имеющего силу договора.
8.3. Заказчик должен гарантировать качество проектно-сметной
документации, переданной им подрядчику, а также соответствие
поставляемых им материалов и оборудования стандартам, нормам,
техническим условиям. Следует зафиксировать в договоре, что за
последствия использования и эксплуатации указанных материалов и
оборудования претензии к подрядчику не предъявляются. Однако стороны
могут согласовать и другие условия договора в этой части,
устанавливающие, например, гарантии подрядчика в части приемки этих
материалов (оборудования).
8.4. Гарантийные сроки, в пределах которых подрядчик за свой
счет устраняет дефекты, допущенные по его вине в выполненных
работах, определяются самими сторонами при заключении договора, но
они должны быть не менее одного года.
8.5. Работы, выполненные с недоделками и дефектами, приемке и
оплате не подлежат. Кроме того, до их устранения не должны
оплачиваться и последующие работы.
8.6. Гарантийный срок исчисляется со дня подписания акта о
приемке объекта в эксплуатацию.
8.7. В ходе эксплуатации построенного здания (сооружения)
предусмотренные договором гарантийные сроки продлеваются на время, в
течение которого работы по устранению дефектов не были выполнены
подрядчиком по его вине.
8.8. Наличие дефектов, выявленных в течение гарантийного срока,
устанавливается двусторонним актом заказчика (или эксплуатационной
организации) и подрядчика. В договоре подряда следует определить:
форму извещения подрядчика о необходимости командирования его
представителя для обследования выявленных дефектов; процедуру и
сроки составления, подписания и утверждения акта, определяющего
порядок и сроки устранения дефектов; участие заказчика и (или)
эксплуатирующей организации в работе по устранению дефектов и
порядок компенсации понесенных ими затрат; порядок привлечения (при
необходимости) и оплаты расходов экспертов по вопросам выявленных
дефектов, порядок разрешения возникающих при этом разногласий и т.д.
По работам, выполненным субподрядчиком, следует приглашать его
представителя.
В случае неявки представителя подрядчика в установленный срок
акт составляется заказчиком (эксплуатационной организацией) в
одностороннем порядке и направляется подрядчику для устранения
дефектов.
8.9. В договоре стороны вправе указать, что подрядчик не несет
ответственности за дефекты и аварии, вызванные ошибками в проекте
или недостатками в оборудовании, переданных заказчиком, а также
неправильной эксплуатацией заказчиком выполненных подрядчиком
конструкций, устройств, инженерных систем и смонтированного
оборудования. Может быть предусмотрено также условие, что если
заказчик в течение установленного договором срока не уведомил
подрядчика о произошедших разрушениях конструктивных элементов или
части здания, претензии к подрядчику не предъявляются. Аналогичное
условие может быть установлено в части своевременного уведомления
подрядчика по поводу выявленных дефектов.
8.10. В договоре могут быть предусмотрены штрафные санкции по
отношению к подрядчику в случаях: неявки его представителя для
обследования выявленных дефектов и подписания соответствующего акта;
нарушении согласованных в акте сроков устранения дефектов, а также
других условий договора подряда в части гарантийных сроков и
ответственности подрядчика. Может быть предусмотрено также, что в
случае обнаружения скрытых дефектов, которые невозможно устранить,
заказчик вправе требовать от подрядчика денежной компенсации.
Порядок определения размера и сроки выплаты компенсации должны
устанавливаться в договоре.
8.11. В случае замены или ремонта подрядчиком отдельных
конструкций, систем или частей зданий (сооружений) новый гарантийный
срок исчисляется, как правило, начиная со дня замены или окончания
ремонта.
9. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ К ДОГОВОРАМ ПОДРЯДА И СУБПОДРЯДА
9.1. Особые условия оформляются в виде самостоятельного раздела
договора подряда (субподряда), в котором регламентируются
дополнительные обязательства сторон, не предусмотренные Правилами о
договорах подряда в капитальном строительстве, условиями
предварительного договора (соглашения) и возникающие из
индивидуальных особенностей ведения строительных (специальных) работ
на конкретном объекте.
Особые условия могут быть оформлены также в виде отдельного,
подписанного сторонами документа, являющегося неотъемлемой частью
договора подряда (субподряда).
9.2. Особые условия договора подряда и субподряда, как правило,
включают в себя положения по: порядку и срокам обеспечения
технической документацией; условиям производства работ; обеспечению
строительства оборудованием и материалами; платежам, расчетам и
компенсациям; услугам сторон; имущественной ответственности;
вопросам страхования.
9.2.1. Условия обеспечения технической документацией. В особых
условиях устанавливаются особенности и сроки передачи и изменения
проектно-сметной документации, графиков поставки оборудования,
проекта производства работ, пересогласования технической
документации.
9.2.2. Условия производства работ. Стороны устанавливают сроки
переселения, освобождения и передачи площадки под строительство,
регламентируют вопросы присоединения вновь проложенных трасс к
существующим коммуникациям, другие вопросы проведения работ.
9.2.3. Поставки оборудования и материалов. Определяются
полномочия сторон по обеспечению стройки оборудованием, его
монтажом, возврату инвентарной тары из-под этого оборудования,
решаются вопросы затрат на его перевозку. В особых условиях могут
найти отражение и порядок приемки оборудования на приобъектных
складах и установления его комплектности.
9.2.5. Платежи, расчеты, компенсации. Особые условия по
обеспечению финансирования строительства могут предусматривать сроки
его открытия.
На заказчика может возлагаться обязанность по возмещению
подрядчику банковских процентов за пользование ссудой (кредитом) под
объемы незавершенного строительства, если несвоевременный ввод имел
место не по вине подрядчика.
Стороны могут установить условия по дополнительной оплате
досрочно выполненных работ, например, предусмотрев, что за все время
от фактического до планового ввода заказчик перечисляет подрядчику
50% полученной прибыли.
9.2.6. Услуги сторон. В ходе строительства заказчик может
оказывать подрядчику различные услуги:
передать подрядчику на условиях аренды здания и сооружения для
нужд строительства;
предоставлять возможности пользоваться услугами своих
мастерских и других подсобных производств;
предоставить подрядчику возможность пользоваться собственными
или арендованными железнодорожными путями и подвижным составом, а
при наличии службы эксплуатации транспортного хозяйства -
обеспечивать перевозку грузов подрядчика по внутризаводским
железнодорожным путям;
предоставлять подрядчику определенное количество мест в детских
садах, яслях, домах отдыха и санаториях;
осуществлять обслуживание подрядчика в столах заказа заказчика.
Указанные выше и другие услуги заказчика оговариваются
сторонами в особых условиях договора.
9.2.7. Имущественная ответственность. Определяется размер
ответственности за нарушение сторонами особых условий договора.
9.2.8. Вопросы страхования. По соглашению сторон в договоре
может быть принято распределение между ними обязанностей по
страхованию строящегося здания (сооружения), имущества, находящегося
на строительной площадке, других ценностей, а также иных объектов
страхования. При этом порядок обязательных видов страхования
принимается в соответствии с действующим законодательством.
9.3. В особых условиях к договорам субподряда стороны помимо
условий, указанных в п.9.2 настоящих указаний, определяют порядок
приемки и сдачи заказчику выполненных субподрядчиком работ; решают
вопросы обеспечения пожарно-сторожевой охраны, выполнения
мероприятий по технике безопасности и охране труда, обеспечения
субподрядной организации нетитульными временными зданиями и
сооружениями, частичного использования в течение рабочего дня
подъемных и иных строительных механизмов генподрядчика, оказания
бытовых и медицинских услуг работникам на строительной площадке и
др.
10. СДАЧА, ПРИЕМКА И КОНТРОЛЬ РАБОТ И ОБЪЕКТОВ
10.1. В договоре могут отражаться особенности выполнения
подрядчиком работ, а также предъявления к приемке объекта в
эксплуатацию в сравнении с установленным порядком. В случае
отсутствия таких особенностей в договоре следует привести ссылки,
что:
а) приемка скрытых строительных работ и промежуточная приемка
ответственных конструкций осуществляется в соответствии с
действующими Строительными нормами и правилами;
б) приемка завершенных объектов осуществляется в соответствии с
Положением о порядке приемки объектов в эксплуатацию, утвержденным
постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 29 ноября
1991 г. N 452, и Строительными нормами и правилами Республики
Беларусь "Приемка объектов в эксплуатацию. Основные положения".
10.2. Стороны вправе конкретизировать виды работ, подлежащих
отдельной приемке, определить порядок и сроки проверки, испытания и
приемки инженерных систем и оборудования. Предусматриваются порядок
и сроки заблаговременного уведомления заказчика о приемке отдельных
видов скрытых работ, о готовности объекта, его части или отдельных
систем к различным стадиям испытаний и приемки (перечень работ и
инженерных систем, требующих приемки и испытаний, может приводиться
в форме приложения к договору).
10.3. В случаях, когда предметом договора является возведение
строительной части объекта без участия подрядчика во вводе в
эксплуатацию, должен быть установлен порядок сдачи строительной
части здания (сооружения) заказчику.
10.4. В договоре следует определять порядок проведения
заказчиком при необходимости контрольных обмеров объемов выполненных
работ.
10.5. В случае, когда заказчик предполагает поручить
осуществление контроля и технического надзора за соответствием
выполненных работ проекту, строительным нормам и правилам,
применяемых материалов, изделий и конструкций государственным
стандартам и техническим условиям органам государственного контроля
или специализированным инженерно-технологическим организациям, в
договоре следует указывать соответствующую организацию, порядок
проверки подрядчиком полномочий ее представителей и т.д.
10.6. По настоянию заказчика в договоре могут быть определены
порядок и сроки устранения подрядчиком недоделок и отступлений от
проекта, выявленных при приемке работ, инженерных систем и объектов,
а также установлены штрафные санкции за нарушение согласованных
сроков.
10.7. В договорах следует предусматривать, что при обнаружении
дефектов в конструкциях и выполненных работах и отклонений от
проекта все затраты, связанные с проверкой качества, оплачиваются
подрядчиком. Однако в случае, если в результате проверки нарушения в
производстве работ не выявлены, затраты на проведение проверок и
восстановление разрушенных при этом элементов оплачиваются
заказчиком.
11. ПЛАТЕЖИ И РАСЧЕТЫ
11.1. При строительстве объектов за счет средств
государственного бюджета расчеты за выполнение работ осуществляются
в соответствии с "Положением о порядке расчетов за выполненные
работы при строительстве и проектировании объектов", утвержденным
Минфином, Госстроем и согласованным с Госэкономпланом республики.
11.2. При строительстве иных объектов договором подряда в
зависимости от источника финансирования, стоимости подлежащих
выполнению работ, продолжительности строительства, финансового
положения заказчика и подрядчика, других конкретных условий могут
предусматриваться следующие методы расчетов между сторонами:
11.2.1. перечисление подрядчику аванса в виде согласованной
сторонами доли (процента) стоимости работ (открытой договорной цены
объекта в целом) с окончательным расчетом после завершения
строительства (комплекса работ) или ввода объекта в эксплуатацию
(без промежуточных расчетов);
11.2.2. перечисление подрядчику ежемесячно (ежеквартально)
аванса в виде согласованной сторонами доли (процента) стоимости
работ, предусмотренных календарным графиком строительства на
планируемый месяц (квартал), с оплатой фактически выполненных работ
и зачетом средств, перечисленных в виде аванса. При этом по
предложению заказчика могут быть установлены дополнительные условия,
например, что общая сумма авансов и промежуточных платежей не должна
превышать 85-90 процентов общей стоимости работ (договорной цены
объекта) и окончательный расчет производится после завершения
строительства (ввода объекта в эксплуатацию);
11.2.3. ежемесячная оплата фактически выполненных работ (без
перечисления аванса);
11.2.4. оплата готовой строительной продукции;
11.2.5. оплата законченных этапов (комплексов) работ (с
выплатой или без выплаты авансов);
11.2.6. другие формы расчетов, признанные приемлемыми для
договаривающихся сторон.
В целом форма расчетов с заказчиком, принимаемая в договоре
подряда, должна соответствовать порядку расчетов за выполненные
работы в строительстве, утвержденному Госстроем и Министерством
финансов по поручению Совета Министров Республики Беларусь.
11.3. В договоре подряда целесообразно предусмотреть:
а) долю (в процентах) аванса к объему работ с корректировкой
базисной стоимости этих работ в ценах 1991 г. исходя из прогнозного
индекса изменения уровня цен и тарифов в строительстве, сообщенных
специальной службой, созданной при Госстрое в соответствии с
постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 11 февраля
1993 N 67, а при отсутствии прогнозных индексов - по расчету в
соответствии с Методическим руководством Госстроя (выпуски 1 и 2);
б) сроки перечисления аванса;
в) состав бухгалтерских, сметных и иных документов,
представляемых заказчику в подтверждение фактического уровня
произведенных подрядчиком затрат. При этом по предложению заказчика
в договоре может быть предусмотрено право последнего в течение
определенного договором срока требовать дополнительного
документального подтверждения ранее оплаченных расходов подрядчика с
зачетом выявленных переплат при проведении расчетов за очередной
период или при окончательном расчете по объекту.
11.4. В договоре предусматриваются также предельные сроки
перечисления аванса и оплаты выполненных работ, превышение которых
позволяет подрядчику принимать меры по получению кредитов на
условиях, изложенных в п.5.10 "б" настоящих указаний, и (или)
принимать по отношению к заказчику предусмотренные договором санкции
(см. раздел 12 "Материальная ответственность и разрешение споров").
11.5. В договоре целесообразно указать, что оплата выполненных
работ (строительной продукции) производится на основании подписанной
сторонами справки об объеме и стоимости работ, включающей
дополнительные затраты подрядчика. По соглашению сторон
дополнительные затраты могут оплачиваться по отдельным счетам.
11.6. При подготовке и обсуждении проекта договора подрядчик
может дать согласие на более предпочтительную для заказчика форму
финансирования строительства (например, без перечисления аванса или
с минимально допустимой для подрядчика величиной авансирования) при
условии положительного решения вопросов, представляющих интерес для
подрядчика (увеличение средств на развитие производственной и
социальной базы, предоставление ему продукции, выпускаемой
предприятием-заказчиком, на льготных условиях и т.п.).
11.7. Необходимо предусмотреть порядок расчетов между сторонами
в случае расторжения договора (порядок зачета полученного аванса и
промежуточных платежей, сроки окончательных расчетов, сроки принятия
взаимных претензий и т.п.).
В договоре целесообразно отразить также порядок расчетов в
случае возникновения разногласий по поводу промежуточных платежей за
работы и услуги. В интересах подрядчика полезно, например,
предусмотреть, что при возникновении споров об объеме и стоимости
выполненных за отчетный период работ, о сумме дополнительных затрат
заказчик в установленный срок перечисляет на счет подрядчика сумму,
не являющуюся предметом спора. При этом следует предусмотреть срок,
в течение которого заказчик выплачивает разницу после достижения
согласия по вопросу, вызвавшему разногласия.
11.8. В соответствии с Правилами о договорах подряда в
капитальном строительстве заказчик и подрядчик (подрядчик и
субподрядчик) вправе потребовать друг от друга письменное
поручительство за выполнение ими обязательств или использовать иной
вид их обеспечения. В этой связи в договоре следует предусмотреть
форму и сроки предъявления соответствующих финансовых гарантий. Со
стороны заказчика формой такой гарантии может служить: справка,
выданная ему финансовыми органами в соответствии с Положением о
порядке представления деклараций об объемах и источниках инвестиций,
осуществляемых на территории Республики Беларусь, утвержденным
постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 29 ноября
1991 г. N 456, с изменениями, внесенными постановлением от 30 апреля
1993 г. N 184; справка финансирующего банка о поступлении средств
государственного бюджета на счет заказчика; поручительство банка,
страховой компании, учредителей или другого юридического лица,
принимающего на себя ответственность за выполнение заказчиком
соответствующих обязательств.
11.9. В целях дополнительной защиты экономических интересов
сторон, заключающих договор подряда, в нем целесообразно изложить их
ответственность за ущерб, нанесенный третьей стороне (не являющейся
заказчиком и подрядчиком) в результате осуществления работ и других
мероприятий, связанных с выполнением договора. В частности, следует
предусмотреть, что ущерб третьему лицу компенсируется виновной
стороной. Однако, если заказчик (подрядчик) не принял срочных мер по
ликвидации ущерба в случае, когда ответственность и соответствующие
затраты несет подрядчик (заказчик), нанесенный ущерб третьему лицу
компенсирует сторона, не принявшая необходимых мер.
Основываясь на международной практике и имеющемся отечественном
опыте, следует предусмотреть, что расходы по возмещению ущерба,
нанесенного третьему лицу одной из сторон по непредвиденным
причинам, несет заказчик.
Необходимо также согласовать, что расходы подрядчика по
ликвидации последствий непредвиденных обстоятельств компенсирует
заказчик.
12. ИЗМЕНЕНИЕ, ДОПОЛНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА
12.1. Изменение, дополнение и расторжение договора подряда
допускаются по соглашению сторон. В связи с этим в договоре подряда
должны определяться:
форма внесения изменений и дополнений в договор;
порядок внесения предложений об этом;
основания досрочного прекращения договора;
сроки согласования предложений;
порядок разрешения споров, связанных с изменением, дополнением
и расторжением договора;
ответственность за одностороннее расторжение договора.
12.2. Под изменением договора понимается изложение его
действующих условий в новой редакции. Изменения могут касаться
отдельных пунктов либо их частей. Дополнение договора - это внесение
в договор новых, ранее не содержащихся в нем условий. Расторжение
договора представляет собой досрочное прекращение его действия.
12.3. Предложение о внесении изменений и дополнений готовится
письменно в форме дополнительного соглашения, письма либо другого
документа. В нем предлагается редакция новых или имеющихся условий
договора, а при необходимости - и обоснование внесения этих
предложений. Наиболее целесообразной формой является заключение
дополнительного соглашения.
Предложения рассматриваются другой стороной в течение 10 дней,
если договором не установлен иной срок. Свое решение в этот же срок
другая сторона сообщает разработчику проекта. Форма сообщения
зависит от вида документа, в котором содержалось предложение. Если
составлено дополнительное соглашение, то другая сторона подписывает
его и удостоверяет печатью.
12.4. Основаниями для расторжения договора подряда могут
являться:
приостановление, консервация или прекращение строительства
объекта;
систематическое нарушение подрядчиком сроков выполнения
строительно-монтажных работ и их низкое качество;
систематическое нарушение заказчиком договорных обязательств;
ликвидация или банкротство стороны;
обстоятельства непреодолимой силы;
отсутствие у заказчика средств для продолжения строительства.
12.4.1. Под приостановлением строительства понимается временное
прекращение строительных, монтажных и иных работ на объекте, не
связанное с технологией строительства (производства работ),
оформленное в установленном порядке и не влекущее за собой
обязательное расторжение договора подряда.
Приостановление строительства может осуществляться:
по решению органов (лиц), осуществляющих технический,
авторский, санитарно-эпидемиологический, экологический надзор, иные
виды контроля за строительством, с оформлением соответствующих
предписаний, актов, иных документов:
по совместному решению подрядчика и заказчика в случае
невозможности выполнения работ в течение более одного месяца
вследствие временного отсутствия оборудования, материалов, других
материально-технических ресурсов, с оформлением двустороннего
протокола (дополнительного соглашения);
по решению подрядчика, принятому вследствие систематического
невыполнения заказчиком своих обязательств по своевременной оплате
выполненных работ, поставке оборудования, других предусмотренных
договором подряда обязательств. Приостановление строительства может
осуществляться подрядчиком в одностороннем порядке в случае отказа
заказчика подписать двусторонний протокол (дополнительное
соглашение). При этом подрядчик письменно уведомляет заказчика о
принятом решении.
Приостановление строительства может осуществляться также по
объектам, которые предполагается законсервировать или прекратить
строительство.
Необходимость прекращения договора подряда при наличии
указанных обстоятельств определяется сторонами.
12.4.2. Под консервацией строящегося объекта понимается
приостановление строительства на длительный (более трех месяцев)
срок, оформленное в установленном порядке, влекущее за собой
прекращение договора подряда, но предполагающее возобновление в
дальнейшем строительства указанного объекта. Конкретный срок
приостановления строительства, превышение которого является
основанием для консервации объекта, может устанавливаться в договоре
подряда.
До принятия решения о консервации объектов, возводимых за счет
бюджетных средств, а также объектов, возводимых государственными
предприятиями, объединениями, организациями, министерствами и
ведомствами, независимо от источников финансирования, заказчик
обязан принять меры, исключающие, при наличии возможности,
консервацию объекта, путем: продажи (передачи) незавершенного
объекта другому инвестору, привлечения на долевых началах
дополнительного инвестора (инвесторов), принятия других мер.
Решение о консервации объекта принимается в случаях:
несоответствия технико-экономического уровня проекта
современным требованиям;
выявления существенных дефектов в проектно-сметной
документации, требующих ее переработки;
отсутствия у заказчика (инвестора) средств для дальнейшего
непрерывного финансирования строительства, невозможности обеспечения
стройки оборудованием и материалами в установленные сроки;
выявления в ходе строительства, что его продолжение и
завершение без коренного изменения проекта приведет к негативным
последствиям для безопасности, санитарно-гигиенических и
экологических условий жизни и деятельности, других охраняемых
законом прав и интересов граждан, государства и юридических лиц. При
невозможности исключения в результате изменения проекта негативных
последствий продолжения работ на соответствующих объектах их
строительство прекращается;
изменения конъюнктуры рынка и спроса на продукцию возводимых
предприятий и выявившейся необходимости их реконструкции и
перепрофилирования;
наличия других обоснованных причин.
Следует учитывать, что решение о консервации объекта
принимается:
по объектам, возводимым за счет бюджетных средств, -
соответствующими министерствами, ведомствами, иными органами
хозяйственного управления, исполкомами местных Советов народных
депутатов с согласованием решения о консервации наиболее крупных и
сложных объектов с Советом Министров Республики Беларусь или, по его
поручению, с правомочным государственным органом;
по объектам, возводимым за счет собственных или заемных
средств, - непосредственно заказчиками (инвесторами);
по объектам, подлежащим консервации ввиду выявления
существенных дефектов в документации и возможных вредных последствий
продолжения строительства без коренного изменения проекта, -
правомочными органами, осуществляющими контроль за строительством.
На основании принятого решения министерства, ведомства,
организации, предприятия-заказчики издают приказы (распоряжения,
постановления) о консервации строящихся объектов, в соответствии с
которыми заказчики и подрядчики, непосредственно заключившие договор
подряда, с участием проектировщиков составляют акты о
приостановлении строительства, ведомости подлежащего консервации
имущества, перечень работ и затрат, необходимых для сохранности
законсервированных объектов и других материальных ценностей.
Проведение работ по консервации объекта выполняется по
отдельному договору (дополнительному соглашению) с подрядчиком,
осуществлявшим строительство объекта, или с иным подрядчиком (с
согласия основного подрядчика), или заказчиком собственными силами.
После завершения работ по консервации объекта и взаимных
расчетов подрядчик передает объект заказчику по акту. С момента
подписания акта договор подряда прекращает свое действие, а
обязанности по охране объекта и ответственность за последствия,
которые могут возникнуть по отношению к третьим лицам ввиду
обстоятельств, сложившихся на соответствующем объекте, возлагаются
на заказчика.
В случае выполнения работ по консервации объекта силами
заказчика или иной организацией (предприятием) договор подряда
прекращает свое действие после завершения взаимных расчетов и
подписания акта о передаче объекта подрядчиком заказчику.
12.4.3. Под прекращением строительства объекта понимается
окончательный отказ от завершения его возведения, влекущий
расторжение договора подряда. Строительство объекта прекращается
лишь в случаях, когда исключается возможность принятия мер по его
завершению.
Основанием для прекращения строительства является:
выявление в ходе строительства не поддающихся ликвидации и
предотвращению в случае его продолжения и завершения негативных
последствий для безопасности, санитарно-гигиенических и
экономических условий жизни и деятельности, других охраняемых
законом прав и интересов граждан, государства и юридических лиц;
отсутствие технических возможностей или экономической
целесообразности расконсервации объекта;
иные обоснованные обстоятельства.
Следует учитывать, что решение о прекращении строительства
принимаются:
по объектам, возводимым за счет средств республиканского
бюджета, - Советом Министров или иными органами государственного
управления по его поручению;
по объектам, возводимым за счет местных бюджетов, а также при
незаконном строительстве - исполкомами соответствующих Советов
народных депутатов;
по другим объектам - заказчиком (застройщиком).
После осуществления расчетов между участниками строительства и
передачи объекта подрядчиком заказчику по акту договор подряда
прекращает свое действие, а обязанности и ответственность по
содержанию стройки (объекта) возлагаются на инвестора (заказчика).
12.4.4. Под систематическим нарушением существенных условий
договора подрядчиком или заказчиком следует понимать неоднократное
(не менее двух раз) в течение соответствующего календарного срока
действие (бездействие) соответствующей стороны. Факт каждого
нарушения обязательств должен быть зафиксирован в двустороннем акте
либо подтверждаться другим доказательством (например, решением
хозяйственного суда).
12.4.5. Ликвидация одной из сторон осуществляется в
соответствии со ст.106 Закона Республики Беларусь "О предприятиях".
Одним из оснований ликвидации заказчика или подрядчика является
признание их банкротами в порядке, установленном Законом Республики
Беларусь "Об экономической несостоятельности и банкротстве".
При ликвидации одного из субъектов хозяйствования расторжение
договора происходит лишь в случае отсутствия правопреемника этого
субъекта. Если правопреемник имеется, то обсуждается вопрос о замене
одной из сторон по договору.
12.4.6. Договор подряда может быть расторгнут и в случае, когда
его условия не могут быть исполнены вследствие непреодолимой силы,
т.е. чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях
обстоятельств (стихийные явления, военные действия и т.п.). Однако
к таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение
обязанностей со стороны контрагентов заказчика или подрядчика либо
отсутствие нужных для выполнения строительно-монтажных работ изделий
и материалов.
12.4.7. Отсутствие у заказчика средств для продолжения
строительства может быть одним из условий расторжения договора
подряда. При этом необязательно признание заказчика банкротом. Он
может быть признан в установленном порядке экономически
несостоятельным.
12.5. При наступлении обстоятельств, служащих основанием для
досрочного прекращения договора, стороны обязаны тщательно обсудить
необходимость и возможные последствия таких действий. Предложение о
расторжении договора вносится в письменном виде. Если вторая сторона
согласна расторгнуть договор, то она обязана в 10-дневный срок
направить об этом сообщение.
При неполучении ответа в срок (10 дней) или при отказе от
расторжения договора заинтересованная сторона обращается в
хозяйственный суд с иском о принудительном расторжении договора.
12.6. При расторжении договора подряда заказчик и подрядчик
создают рабочую комиссию для осуществления работ по сдаче-приемке
выполненного объема работ и обязательств. По окончании работы
комиссия составляет акт, который служит основанием для осуществления
взаимных расчетов.
Сторона, внесшая предложение о расторжении договора, возмещает
другой стороне причиненные этим убытки, если только отказ от
договора не произошел по вине другой стороны.
В случае, если у виновной в расторжении договора подряда
стороны отсутствуют необходимые для расчета средства, задолженность
может компенсироваться ее гарантами.
12.7. После расторжения в установленном порядке договора
подряда и производства необходимых действий и расчетов ни одна из
сторон не имеет каких-либо обязательств по отношению к другой.
13. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН И РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ
13.1. В предварительном договоре и договоре подряда
устанавливаются виды и размеры ответственности сторон за
невыполнение или ненадлежащее выполнение своих обязательств.
13.2. Действующим законодательством ответственность сторон по
предварительным договорам не установлена. В связи с этим сторонам
прежде всего целесообразно установить в договоре ответственность в
виде неустойки за каждый день просрочки выполнения обязательств:
заказчиком:
по передаче проектно-сметной документации, необходимой для
составления проекта договора подряда;
по передаче строительной площадки;
подрядчиком:
по приемке строительной площадки и проектно-сметной
документации.
Круг обязательств, за невыполнение которых устанавливается
ответственность, определяется сторонами конкретно по каждому
предварительному договору. Размер ответственности устанавливается в
виде определенного процента от стоимости проектно-сметной
документации, объекта и др.
13.3. В предварительном договоре сторонам следует установить
ответственность за отказ от заключения договора подряда. Санкция по
этому поводу должна быть значительной, чтобы исключить
легкомысленное отношение сторон к принятию указанного решения, от
стоимости объекта (например, 10%).
Кроме того, сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения
договора подряда, предусмотренного предварительным договором, должна
возместить другой стороне убытки, вызванные просрочкой либо отказом
от заключения договора. В состав убытков следует включить затраты,
понесенные стороной в целях обеспечения заключения и исполнения
договора подряда.
13.4. В договоре подряда устанавливаются виды и размеры
ответственности сторон за невыполнение или ненадлежащее выполнение
своих обязательств. Предусмотренные договором санкции служат
гарантией своевременного исполнения договора и надлежащей защиты
интересов каждой из сторон.
13.5. Правилами о договорах подряда предусматриваются следующие
штрафные санкции за нарушение обязательств при строительстве
объектов для государственных нужд.
Виновная сторона уплачивает другой стороне за каждый день
просрочки неустойку в размере:
1 процента стоимости проектно-сметной документации - при
нарушении сроков ее предоставления;
0,5 процента стоимости строительства объекта (работ) - при
нарушении сроков составления и подписания договоров подряда;
1 процента стоимости этапа, комплекса работ в текущих ценах -
при нарушении сроков их выполнения;
0,5 процента стоимости в текущих ценах объекта - при нарушении
срока окончания его строительства;
1 процента неперечисленных сумм - при нарушении сроков расчета
за выполненные работы;
1 процента стоимости работ - при срыве сроков предоставления
строительной готовности для их производства;
0,5 процента фактической стоимости выявленных в гарантийный
срок недоделок и дефектов - при несвоевременном их устранении;
0,2 процента стоимости недопоставленного оборудования, изделий
и материалов.
Указанные санкции применяются и в тех случаях, когда стороны не
предусмотрели их в договорах подряда.
Стороны при заключении договора подряда вправе увеличивать
размер приведенных выше санкций, устанавливать ответственность за
невыполнение других обязательств, а также компенсаций убытков,
связанных с инфляцией при нарушении сроков расчетов.
13.6. При заключении договоров подряда по объектам, не
являющимся заказом для государственных нужд, стороны определяют
ответственность за нарушение договорных обязательств самостоятельно.
Примером для этого могут служить размеры ответственности,
приведенные в предыдущем пункте. Если стороны не установили
ответственность в договоре, то при нарушении обязательств стороной
меры ответственности в виде неустойки к ней не применяются.
13.7. Исходя из особенностей строительства конкретного объекта
целесообразно вносить предложения об установлении ответственности за
нарушение оговоренных в договоре сроков:
переноса осей и отметок с рабочих чертежей в натуру и
закрепление на местности высотных отметок;
проведения комплексного опробования оборудования сверх сроков
предусмотренных нормами (а при их отсутствии - более 3 суток);
представления возможности пользоваться объектами водо-, газо-,
паро- и энергоснабжения и другими вспомогательными устройствами;
освобождения необходимых площадей на работающих предприятиях,
мест работы от всех сооружений и предметов, препятствующих
производству работ;
присоединения сетей водо-, газо- и паропроводов, кабельных
линий и других коммуникаций стройки к действующим сетям;
сноса строений с площадок строительства, если эти работы не
предусмотрены в смете;
оформления финансирования строительства;
предоставления проектно-сметной документации при ее изменении
или внесении изменений в объем работы;
предоставления подрядчику документов о разрешении
соответствующих органов на производство работ: в зоне воздушных
линий электропередачи или линий связи, проезжей части городских
дорог, эксплуатируемых участков железных дорог или полосе отвода
железных и автомобильных дорог, на вскрытие дорожных покрытий; в
местах прохождения подземных коммуникаций с передачей подрядчику их
схем; вырубку леса и пересадку деревьев, а в необходимых случаях с
передачей лесорубных билетов; сносу строений и сооружений,
препятствующих строительству;
переселения лиц, проживающих в помещениях, подлежащих сносу или
реконструкции;
получения разрешения на перенос с площадки строительства линий
электропередачи, железнодорожных путей; сетей водопровода,
канализации, газонефтепродуктов и других сооружений, препятствующих
строительству на отведенной площадке;
передачи: спецификаций, получаемых от завода-изготовителя;
чертежей на монтаж оборудования, технических условий и инструкций по
монтажу технологического и другого оборудования и маркировочных
схем; технических паспортов оборудования, актов ОТК
завода-изготовителя на контрольную сборку и заводские испытания
оборудования;
приемки завершенного строительством объекта или комплекса
(этапа) выполненных работ;
передачи строительной площадки или фронта (строительной
готовности) работ, выполняемых монтажными и пуско-наладочными
организациями.
Кроме того, заказчик (подрядчик) может нести ответственность
за:
передачу для монтажа некомплектного оборудования;
поставку некачественных материалов, изделий;
необоснованный отказ от оплаты выполненных работ, переданные
материалы, оказанные услуги.
Размер имущественной ответственности устанавливается за
перечисленные выше нарушения по соглашению сторон. Целесообразно
устанавливать в виде санкций определенный размер (процент) от
стоимости выполняемых работ, проектно-сметной документации,
оказываемых услуг, материалов, изделий, оборудования.
13.8. Ответственность за одностороннее расторжение договора по
основаниям, не предусмотренным договором или законодательством,
установлена в размере 10% стоимости строительства объекта (работ) в
текущих ценах, а также возмещаются причиненные убытки.
13.9. В договорах подряда целесообразно указывать, что убытки
состоят из стоимости утраченного или израсходованного имущества,
произведенных расходов, неполученной прибыли и подлежат возмещению
виновной стороной.
Следует иметь ввиду, что убытки подлежат возмещению и в тех
случаях, когда вопрос об их взыскании в договоре не предусмотрен.
Такая ответственность виновной стороны возникает в силу требования
ст.211 ГК Республики Беларусь, устанавливающей обязанность
возмещения причиненных убытков при невыполнении договорных
обязательств.
----------------------------
Государственная регистрация.
Номер: 246/12.
Дата: 28.02.94 г.
|
